月前政府一刀800萬樓下可以承造8成按揭，令到市場好多上車人士因按揭政策可以上車，樓市短期上升。問題係原本唔夠料上車嘅上到車，原本剛好夠上車就上多一級(4人車變7人車)。呢班友唔係因為自身能力提高上車，第日市況扭轉一定首當其衝。
講返 H Plan 同 P Plan：
P Plan 即是指以最優惠利率(Prime rate)作基準的按揭計劃，現時主要大銀行(例如中銀、匯豐、恆生)所採用的 P rate 為細P=5%，其他銀行採用的為大P=5.25%，一般表達方法是"P減"或"P加"，例如: P-2.85% = 5%-2.85% = 實際年利率2.15% / P+2.5% = 5%+2.5% = 實際年利率7.5%。由於近年利率走低，所以大部份銀行按息都是"P減"，甚少"P加"情況。
H Plan 則指以銀行同業拆息(Hibor rate)定價的按揭計劃，市面上通常以1個月Hibor 作為按揭利率基準，一般表達方法是 H+1.7% = 0.2% +1.7% = 1.9% (假設1個月Hibor 約為0.2%)，由於H rate 是銀行之間拆借頭寸的利率，故此每日都會有所不同，H按利率浮動性亦會較P Plan 為高。
有不少銀行會於提供H Plan 之上限設置Cap rate 予客戶，以防H rate突然急升 (1997年金融風暴時曾見300%)，故有Cap 即係封頂。
係Macau葡幣掛鉤港幣，銀行又以中銀獨大，其P基本跟HK走，由於澳門銀行之間競爭都係"圍喂喂"，所以係 P-x 入面 x 到做手腳，通常 x 比HK細，因此實際利率高D，H Plan同理之。有本事係HK借到錢買物業，中間有少許利差，方法以後再講。
就現今市場按揭計劃，上車人士會以P Cap做錨黎睇還款能力，H會上落但始終唔會過P Cap，每月過後還款因H Plan低過P Plan，之間差額我睇到大家幾乎視作Bonus，覺得供少咗就攞去飲飲食食玩之類。
按揭係一門生意，銀行視乎情況，以P Plan為例會調節P - x後面個x，呢個權力係銀行到。問題係P，隨住美國加息，港美息差拉闊，P個主導權就唔由銀行話事。近期港匯觸及7.85弱方兌換保證水平，市場上普遍認為係利差所致，但亦浮現一個問題，就係加息。澳門樓市短期睇暫時強勢，對業主同埋買家黎講呢個肯定唔會係好消息，價唔多跌仲要升，而且黎緊隨時供樓要多D。
一般供樓人士係呢方面反應一定比市場弱，舉例當年2008-2010年，HK銀行H Plan個H+x入面，x不斷下調，低見至H+0.6%，但樓市升勢轉強勁并非H Plan見底之年，而係在2012年左右開始。或者原因之一係按揭綁定年期，轉按要時間。如果呢次香港銀行因為要追美國息率吸引美元，視乎情況隨時加息快過美國果邊，原因利差吸引力，你唔比多D人地走咗點解要返黎。
最近聽到幾次：車~加息關我咩事，我都簽曬按揭喇，又有P Cap頂，以後加對我無影響，最多咪供Cap。聰明嘅你自己思考下呢句說話幾白癡，但身邊偏偏有人講。
╮(╯▽╰)╭.......
繼續，按澳門情況舉個簡單例子：
假設借400萬按揭，粗略黎講，每加0.25%，短期睇一年就多10,000利息要還(實際1%等於4萬)，當然隨著供款，呢個多出來嘅利息會越黎越少。用幾何畫圖睇，呢個遞減唔係直線向下，而係曲線向下，仲要係往後先開始明顯，因為你開頭還本金相對總借貸係好少。
其二，按今年計，美國已經加咗一次0.25%，而且預期今年還會加兩次。如果下次P開始跟加又都係2次，咁下年業主還息部分就比今年多接近20,000，當你業主2公婆一齊供樓每人收入都係20,000，咁其中一個下"年"就少咗份雙糧了。按月就除返12。
如果借200萬呢？ 咁咪只係少半份雙糧囖，好少無問題好開心。咁萬一下年再加2次Total 0.5%呢？咁咪2公婆就一人無一份雙糧囖，No Problem~雙糧揸嗎未入肉。呢D用乘數去計其實好簡單，不過又有樣嘢要補充，雙糧其實就係你一個月人工，年計係你一年得12份月薪。而且呢到就係講利息，本金未加落去你月還款額。作為打工一族有底氣，不外乎睇搵幾多，但剩幾多先係王道。一年咁樣額外還多一個月落去，唔係1/100，係1/12....
香港壓力測試要加3里，其實最低限度用手頭上按揭息率再加呢3%，用呢個做錨最好，你覺得OK嘅，咪定D囖。幾多? 400萬按揭計，加3%即每年你預比現在還多12萬，即每月多一萬~~利息。當然加到3里都要D時間，簡單講呢個計法12萬係Cap頂，之後會打折，打幾多就睇市況嚕~
美國呢個溫水青蛙低息局，前半段已經完，現在先係開始加熱嘅下半局，有借錢嘅都入曬局。80後到00後大家嘅大時代已經進入偉大航路。奴索普對住你叫：毛飛，上啊!
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