“想請教雲兄覺得濠字2期, 1900 尺, 咩價位岩數? 最近有個898 向海, 真係靚仔”
“另外時間點會否係新城A 落成之後一兩年? ”
首先,如何判斷?
先看澳門整體存款數據如下:
根據澳門統計局數據,澳門澳門2025年第一季總存款數788,950M,比上季升3.5%左右,澳門呢幾年經濟無點增長,代表存量資金嘅選擇取向。再對比前幾年數據,明顯存入增速越來越快。
再看澳門居民物業按揭數據如下:
........知命者,催吉避兇,保存實力,待時而起, 順求利 逆求存 ~~
“想請教雲兄覺得濠字2期, 1900 尺, 咩價位岩數? 最近有個898 向海, 真係靚仔”
“另外時間點會否係新城A 落成之後一兩年? ”
在多年投資嘅歷程中,小弟經常喜歡分享投資地產股嘅看法。
現在地產板塊明明受多方面夾擊,前景並不明朗,就算見底看似需要更多時間才能重返高峰,甚至都不知能不能夠重返高峰。
有人問何解?明明市場上大把回報高穩定高嘅股票選擇,例如電訊股、石油股。
其實理由很簡單,原因是多年來都看淡樓市,現在終於爆發了,但電訊、石油已經是上一個故事了。下面簡單講下:
當年係大陸,睇到塊田旁邊起棟40層出來比比皆是,盲嘅都聞到有濃味。
香港,一間新樓開放式都成千萬起標,就明有幾誇張。
澳門,唐樓都話400萬,但人工得萬幾。
大陸經過一波野蠻擴張後,以恆大落幕標誌結束了。
既然看淡樓市,身體力行一定唔會輕易入局持有“資產”,但萬一看淡睇錯呢,怎辦?為了對沖呢個選擇,買入HK本地地產股就係一個好方法。
地產股只鐘情HK地產股有幾個優勢:
香港是世界第二經濟體裡面,頂部嘅城市,所有國家重要城市,樓價定會跟隨其經濟成長的。
經歷過9703、08年仍然屹立不倒嘅發展商,是經過錘煉剩低嘅老江湖,防守力可見非一般。
香港係龍頭,信息透明,資本壟斷。
發展商係賣麵包,買家係買麵包,在壟斷情況下,造麵包贏面大。
股息回報歷年都比租金回報高不少。
本身就有折讓,而且折讓部分,正是資產嘅護城河,容易粗略計算、模糊正確,大概有個"廊"。
風險分散,一般人買樓係 "All in" 再加槓桿,實質係搏一口。但股票可以分開10隻8隻買,而且香港有足夠嘅好公司給與選擇。
反正行業一但出事,磚頭都肯定走唔甩,持有磚頭嘅必定溫水煮蛙後知後覺,轉身難,特別情感方面嘅制約,等等。現市況就說明一切了。
而股票轉身成本低,呢方面配合分散優勢有奇效,當然前提係地產股你要有愛、有信念、有堅持。
問? 何來的自信睇好地產股?
答:
長和(0001)突然公佈打包賣中國外嘅港口,引來官方喉舌口誅筆伐。
由世紀重組開始,小弟都有高位買過長和,然後敗走。
直到上年穿40果陣,又再追返少少貨。
老實講,長和底子真係厚,家珍多到不得了,詳細就唔講喇。
可惜大股東心思唔係股價到,搞到咁多年令好多粉絲失望。
呢次坊間分紅派梗係話老李賣國之類喇......
鐵粉就話再商言商......
有人睇好有人睇淡,每個方面都有人分析到。
由於有貨嘅關係,梗係希望佢成,先唔理分幾多特別息,就收返黎嘅錢夠還債呢下,真係嚇死人,其二賣件嘢就同成間公司市值差唔多,真係人都顛。
呢單刁如果成,日後盤數一定靚,最少每年等同債息幾乎已經無咁制,係動蕩環境,無債一身輕,咁之後嘅盈利就......
呢單刁,最大嘅風險,坊間都講漏咗一樣嘢,就係老李係成事之前跟四叔一起去笑看風雲。
本來大公子係啊爺開會期間,城哥親自去刁,咁咩都攬曬上身,大公子可以話係啊爸隔硬黎,推曬啊爺D咩溫馨提示,但如果大公子變成名義上一把手,咁就有壓力"撥亂反正"。
城哥的確勁,留比後代一盤靚棋局,所有動作都留下智慧嘅痕跡,一般人學到7、8成就已經畢生受用。
如果呢單刁成,2年內估計長和上升30%不是夢,就算唔成,跌返落去出消息前口價40,都係輸15%,呢次同一般企業事件唔同,呢D大公司可以大注落場,如果中嘅利潤肯定豐厚。
港股以後再出現呢種世紀級大刁,我睇唔到有邊間港企有咁嘅料子。
如果Onepiece白鬍子救哎C果役,比你有機會去現場,你去唔去?
你可以入海軍,鐘意企去白鬍子果邊做個船員仔,又或者提前埋伏係推進城,跟路飛同巴基上船就係。
![]() |
呢個月,長和(0001)突然話有世紀"大刁",原本手上嘅雞肋貨,突然變成雞脾。點知啊爺揾打手發文,又跌返成半走。你老闆,作為超微股東,啊爺你咁有錢,出錢同黑石攆過咪係囉,搞鳩我地D蟹戶做乜撚嘢。
港股短期都keep到24000附近,相比前幾年,簡直強到無輪。但身邊散戶無咩點興奮,或者係之前艇太深,又可能已經無貨係手事不關己,身邊散戶參與度唔高,不過我隻"7500"就輸到仆街。
上年10月到今日都係以執倉為主,都叫暫見成效。最近都出咗部份長實(1113)、希慎(0014)、鷹君(0041)、領展(0823)、煤氣(0003),補充彈藥下場再戰。
手頭嘅貨底部份已經收復失地,開始少有賬面盈利。仲有幾隻慢慢搞(長實、信和都係5%樓下嘅事,但嘉華 同 希慎有排搞 T_T)。希望用多2年,可以全部變正數。
繼續炒股唔炒市,除咗中海油、中石油之外,其他股票嘅賬面盈利分佈如下圖:
( 睇黎都係金融板塊旺我 ^_^ )
明珠都匯,前身海一居爛尾,政府起返6棟大約2,000個單位置換房比受影響業主。
當年網傳有3,000+個業主受到影響,最後登記認購置換房嘅有1,912人,中間少咗果D,係放棄登記或者當年炒超過一間,因不能重複購買嘅苦主。
明珠都匯嘅海一居苦主,購買相若單位嘅購買價,係由當年樓花嘅簽約價計算,姐係每個人係唔同價,當年最開始由(3,000+) 一呎,到最後炒到(8,000+) 一呎都有。
現在澳門一眾半新嘅"豪宅"呎價大概5,000~6,000一呎,究竟呢班業主有無著數呢?由下面幾方面睇:
1. 當年買賣情況各異,有人接炒飛,如果計埋當年炒賣差價嘅情況,現在又要攞筆錢出黎,呢班人肯定輸,當年輸嘅唔關政府事,無得抵扣。當然你可以話買嘅係全新樓,自住無得輸。
2. 如果當年3,000+ ~ 5,000+ 附近買嘅人,應該賬面都叫有得賺,但輸咗1x年嘅時間同澳門樓價高峰走貨嘅機會成本。(不過都好過當年中海外天鑽、雙鑽班on鳩炒家,懂嘅都懂 !)
3. Over 5,000+ 買入嘅,咁就微妙喇,無需再講。
4. 而且每個個案都唔同,首先唔G當年比保利達呃咗幾多"首期",第二即供樓花條Loan有幾大,呢十幾年供空氣利息有幾多?每一個因素都影響苦主們嘅牌面。
目前繼續作為淡龜睇淡,心境比較平淡。
今年年頭定嘅保守方略,堅持一年操作後都叫目標達成,中間襯2波啊爺幫港股勃起陣換過下貨,走咗部分萬年艇,執過個倉套返部分資金存個定期咁就完咗一年。
埋數計都叫有賺,夠比生活費夠養家之餘,還夠間中澳腳北上去山姆開心下。
反而今年香港比較精彩,有D資產嘅價格跌到凸曬眼鏡,老實講5年前諗都無諗過,而且租金仲要升到高位,刷新三觀。
朋輩間,有前途嘅,有心情提點嘅、要講嘅都講咗,內心責任已完,餘下嘅就係鼓勵下!
身邊堆傻hi繼續都係傻hi,仲要繼續扮大G嘢嘅都唔少,不過唔緊要,我本來就鐘意食花生同打J,反正係免費娛樂。
今年始終操作比較保守,股票利差不及收息,無咩火花,無咩嘢好up。
明年,樓仍然繼續睇淡,港股預期橫行,下年考慮進軍美股跟班大佬揾食。
祝股友們明年,柳暗花明,一飛沖天!
一大籮公司公佈完業績,派息已經基本塵埃落定,除非好似早幾年匯豐咁on鳩除淨又唔派 >_<
嘉華(0173)一直係最重倉股,減派最傷,好彩三桶油加派息對沖返,其他不過不失影響唔大。今年有9個月有股息收,少嘅一百幾十地收,多嘅一萬幾千又係咁收,得咗~ ^_^
下年內銀改1月派中期息,正啊~,咁就得返2月、5月無息落袋,睇下有乜股票係呢 2 個月派息,買幾手,等可以個個月有錢落袋。
今年成績比上年好,同比多大約50%,但只因上年成績唔太好,基數低。選股雖然多,但板塊唔夠散,應對風險能力弱,以後慢慢出返D地產股加返其他。
分佈佔比大約:地產46%,石油35%,金融股13%,公用股6%。
預計今年股息:
馬膠樓市新風向,平行時空嘅猜測。
開心咗一個月,呢個月跌返落地獄,三桶油中 "883" 表現繼續亮麗,中石化(386)開始無力!
平安(2318)係到玩過山車,港鐵(0066)係到玩海盜船,好彩仲叫賺緊少少。
香港地產股慘L過萬4點果陣,長實(1113)、太古地產(1972)歷史新低跌曬眼鏡。
太古都叫呢排先開始買,預咗要艇下儲儲貨,長實真係你老闆頂你個肺,艇鳩我年幾。
有人問我點解咁重地產股?
Re: 好簡單,之前遍地黃金陣無珍惜機會,買咗內銀、電訊股揸唔穩,中途落咗車或者減咗好多貨,到想買返果陣,得返香港地產股同我講好平呀,咁就攋咗嘢囉。
不過又咁講,之前買中857、883果陣,同E+差唔多氣氛,差到連我有時都忍唔住係D股友Group到問香港係咪陸沉。
個人部署黎講,揸住“中凸股”石油板塊去守香港地產股,比之前乜都無陣博石油股心態要強好多。
(-_-凸 你咪比我賭中,中咗提早10年退休!
![]() |
2024/06/14日圖 |
本月全部持倉對比上月都升,奇跡的一個月,今天還有超過2000億成交,久違~
加入新成員:太古地產(1972)、港鐵(0066)
港鐵買在轉角位有點運氣,太古地產買在業績之後跌果一棍。中線仍然看俏香港地產板塊。
本月市旺到爆,組合最勁係平安保險(2318),上月中襯平安上落格局時,做咗幾次操作,成功拉低平均價,而且還在33蚊加多咗貨。Lucky~
內銀同港銀都走勢強勁,兩邊都有貨沽早咗,睇之後有無機會襯低補返,貨底享受賬面價格護城河,持貨心情輕鬆。
領展(0823)、長和(0001)得返小部分艇注,但已經接近回鄉,下星期如果艇注返到家鄉,睇市況都係會走咗先唔貪心,個市升到今日未回過,寧願先揸返錢靜候調整。
信和(0083)之前走得太狠唔夠貨,還有一手艇緊幾個%不過唔會放,調整必須增持。
再下一步睇下點將長實(1113)、鷹君(0041)、恆隆(0010)拉返個倉做正數先。
![]() |
2024-05 快錄 |
2024 澳門辣招撤回,何處轉角,是否入市良機?樓市升跌總有原因,但眾多原因中肯定有主軸。下面推演幾個因素,思考下!
1.美帝有資產定價權,港澳利率必然跟隨其後,長時間貼近,未有40歲嘅人未體會到好正常,但呢班人正是澳門樓市主要買家。
2.資產泡沫,現在是去泡沫期,租金對比未接近HK之前,爆破未完。
3.本地購買力斷崖,打擊賭廳之後澳門少咗班中產,新工作機會就算連銀行等大企業,都開始向勞工傾斜。本地人消費力減低,僱主因利潤受壓,繼續傾向僱傭勞工,澳車澳腳北上消費,外勞走資走水,融入大灣區,進入單循環。
4.香港減辣,呢個級數嘅聰明錢,肯定唔會困在澳門,又分咗澳門一杯羹,珠海坦洲續跌,又咬走澳門一邊。澳門樓宇質素普片低下,跌市成為放大焦點,買入風險高,跟住減又唔夠人爭。
5.澳門政府成為樓市最大發展商,但佢並不需要賣樓賺錢,只需要面對政治任務,劈得勁過長實Blue Coast 濕濕碎。唔明去松山望去明珠都匯,高過御景灣,賣幾錢?
6.算,唔講了,鐘意再補充。
7.坊間智慧,千萬不要同李嘉誠對賭,香港姐?澳門邊關事,又好似係,up多咗一句,咁當無講過。
利息高,通脹高,只要你人工高,都可以頂起樓價。問題係,澳門現在基本全部掉轉。
投資,自用,成本高企 3殺,係要我講結論?
“澳門樓穩中向好長期趨勢不變”,現在係健康調節。
大家唔好灰心,必須堅定信念,繼續在港股爆破中等待美帝上多2層樓跳樓死,到時候一天都光曬。(我肯定同緊上帝飲下午茶,仲唔光咩...hahaha)。
香港97 跌咗十鳩幾年先返到身,仲要靠美帝08爆煲印銀紙減息先得,入場嘅要做足心理準備。
玩笑講完了,有無計?如果你還相信資產可以返轉頭,可以考慮下香港一堆落爛Reits,買樓有槓桿買股票無,不過股票有折讓,都可以當槓桿,計落除笨有精。
放張2778嘅圖拋轉引肉,智者見智了。真係打算供樓嘅人,真心考慮下有無其他嘢供可以代替。香港樓市經驗,樓升唔會死人,樓跌大把人跳樓。
上個月中開始記錄下倉位 Link 15/03
期間,平安(2318)有D唔知咩嘢爆雷,長實(1113)、嘉華(0173)減少派息,新鴻基(0016)同領展(0823)唔G跌乜?成為重災區。
石油股繼續進入牛三節奏,中石油(0857)、中海油(0883)繼續升到如入無人之境。港銀恆生(0011)、中銀香港(2388)加派息股價有支持。
拉上補下,個倉總計無咩大變化。
網上又吹美帝唔減息,不過上年已經預期咗無咩特別。
繼續內捲換貨,目標先搞掂長和(0001)、領展(0823)、信和(0083),希望有個反彈,變返正數解放返D資金出來。
最近有D想沽曬新鴻基(0016)、換入港鐵(0066),睇下有無機會先
數年前一次藥石亂投,陰差陽錯品嘗過石油股嘅甜頭,今天香港地產股出現殘價現象,希望可以複製歷史,待港股回暖後,蝦毛變大蝦,以此為基石,踏半隻腳入"初階財自撚"行列。
1 手開始積少成多、聚沙成塔,初步目標只求賺不求量,慢慢將個倉做大做穩。
現實係,贏得多嘅1~2手,輸得多嘅溝到唔停手 Y_Y