2025年7月1日星期二

回老王兄,馬膠濠字2期的小見解

Quoted:

想請教雲兄覺得濠字2期, 1900 尺, 咩價位岩數? 最近有個898 向海, 真係靚仔”

“另外時間點會否係新城A 落成之後一兩年? ”


多謝老王兄睇得起小弟,比個機會小弟就亂up吓最近對馬膠樓市看法!


首先澳門樓市升跌,要睇本地居民嘅風險偏好,當風險偏好擴張嘅時候,例如樓宇貸款上升,澳門樓自然會升;當風險偏好收縮嘅時候則自然下跌。

首先,如何判斷?

先看澳門整體存款數據如下:
根據澳門統計局數據,澳門澳門2025年第一季總存款數788,950M,比上季升3.5%左右,澳門呢幾年經濟無點增長,代表存量資金嘅選擇取向。再對比前幾年數據,明顯存入增速越來越快。

再看澳門居民物業按揭數據如下:
截至2025年4月底,未償還住宅按揭貸款總額2,143.9億元,與一年前比較減少5.3%;其中,居民部分佔96.7%,代表量縮。

然後看一般市民風險偏好選擇,例如是否考慮長期回報,定或者只看短期回報。
好明顯現在大家都係收縮狀態,前幾年D人買樓邊睇租金,只睇到下個月升幾多幾多。

我用Iphone舉例,以前每期Iphone新機出大把人出機,只要貴嘅不要對嘅。(呢D係擴張)
現在有新機出,D人會話,仲用得姐,等多2年先喇,講性價比。(呢D係收縮)
再例如旅行等等,最後都會傳遞到樓市上,當形成一個趨勢,就好難扭轉。
呢個係....................大環境


其次,再看政府對樓市政策取向!

2025年6月19日星期四

富在術數......

呢個月看到一句說話,再有一番體會!

“富在術數,不在勞身!利在勢居,不在力耕。”



6月開始進入股息收獲高峰期,

來緊直到10月,每個月都可以輕鬆D~

每餐可以加雞脾!



2025年5月18日星期日

由何解鐘情HK地產股說起

在多年投資嘅歷程中,小弟經常喜歡分享投資地產股嘅看法。

現在地產板塊明明受多方面夾擊,前景並不明朗,就算見底看似需要更多時間才能重返高峰,甚至都不知能不能夠重返高峰。


有人問何解?明明市場上大把回報高穩定高嘅股票選擇,例如電訊股、石油股。

其實理由很簡單,原因是多年來都看淡樓市,現在終於爆發了,但電訊、石油已經是上一個故事了。下面簡單講下:


當年係大陸,睇到塊田旁邊起棟40層出來比比皆是,盲嘅都聞到有濃味。

香港,一間新樓開放式都成千萬起標,就明有幾誇張。

澳門,唐樓都話400萬,但人工得萬幾。

大陸經過一波野蠻擴張後,以恆大落幕標誌結束了。

既然看淡樓市,身體力行一定唔會輕易入局持有“資產”,但萬一看淡睇錯呢,怎辦?為了對沖呢個選擇,買入HK本地地產股就係一個好方法。


地產股只鐘情HK地產股有幾個優勢:

香港是世界第二經濟體裡面,頂部嘅城市,所有國家重要城市,樓價定會跟隨其經濟成長的。

經歷過9703、08年仍然屹立不倒嘅發展商,是經過錘煉剩低嘅老江湖,防守力可見非一般。

香港係龍頭,信息透明,資本壟斷。

發展商係賣麵包,買家係買麵包,在壟斷情況下,造麵包贏面大。

股息回報歷年都比租金回報高不少。

本身就有折讓,而且折讓部分,正是資產嘅護城河,容易粗略計算、模糊正確,大概有個"廊"。

風險分散,一般人買樓係 "All in" 再加槓桿,實質係搏一口。但股票可以分開10隻8隻買,而且香港有足夠嘅好公司給與選擇。

反正行業一但出事,磚頭都肯定走唔甩,持有磚頭嘅必定溫水煮蛙後知後覺,轉身難,特別情感方面嘅制約,等等。現市況就說明一切了。

而股票轉身成本低,呢方面配合分散優勢有奇效,當然前提係地產股你要有愛、有信念、有堅持。


問? 何來的自信睇好地產股?


答:

2025年4月30日星期三

澳門樓 開始追香港回報率

澳門......還有一大堆業主係到陶醉當年。

但現實係......

今日一口癡線價,好快成街癡線價。

繼晉傑苑大炸,金峰新村小炸。

唔多講了,直接上圖,開始追香港回報率了。






2025年3月26日星期三

長和(0001) 世紀大刁 錢見 $_$

長和(0001)突然公佈打包賣中國外嘅港口,引來官方喉舌口誅筆伐。

由世紀重組開始,小弟都有高位買過長和,然後敗走。

直到上年穿40果陣,又再追返少少貨。

老實講,長和底子真係厚,家珍多到不得了,詳細就唔講喇。

可惜大股東心思唔係股價到,搞到咁多年令好多粉絲失望。


呢次坊間分紅派梗係話老李賣國之類喇......

鐵粉就話再商言商......

有人睇好有人睇淡,每個方面都有人分析到。


由於有貨嘅關係,梗係希望佢成,先唔理分幾多特別息,就收返黎嘅錢夠還債呢下,真係嚇死人,其二賣件嘢就同成間公司市值差唔多,真係人都顛。

呢單刁如果成,日後盤數一定靚,最少每年等同債息幾乎已經無咁制,係動蕩環境,無債一身輕,咁之後嘅盈利就......


呢單刁,最大嘅風險,坊間都講漏咗一樣嘢,就係老李係成事之前跟四叔一起去笑看風雲。

本來大公子係啊爺開會期間,城哥親自去刁,咁咩都攬曬上身,大公子可以話係啊爸隔硬黎,推曬啊爺D咩溫馨提示,但如果大公子變成名義上一把手,咁就有壓力"撥亂反正"。

城哥的確勁,留比後代一盤靚棋局,所有動作都留下智慧嘅痕跡,一般人學到7、8成就已經畢生受用。


如果呢單刁成,2年內估計長和上升30%不是夢,就算唔成,跌返落去出消息前口價40,都係輸15%,呢次同一般企業事件唔同,呢D大公司可以大注落場,如果中嘅利潤肯定豐厚。

港股以後再出現呢種世紀級大刁,我睇唔到有邊間港企有咁嘅料子。



如果Onepiece白鬍子救哎C果役,比你有機會去現場,你去唔去?

你可以入海軍,鐘意企去白鬍子果邊做個船員仔,又或者提前埋伏係推進城,跟路飛同巴基上船就係。







2025年3月14日星期五

2025年3月記錄

呢個月,長和(0001)突然話有世紀"大刁",原本手上嘅雞肋貨,突然變成雞脾。點知啊爺揾打手發文,又跌返成半走。你老闆,作為超微股東,啊爺你咁有錢,出錢同黑石攆過咪係囉,搞鳩我地D蟹戶做乜撚嘢。

港股短期都keep到24000附近,相比前幾年,簡直強到無輪。但身邊散戶無咩點興奮,或者係之前艇太深,又可能已經無貨係手事不關己,身邊散戶參與度唔高,不過我隻"7500"就輸到仆街。

上年10月到今日都係以執倉為主,都叫暫見成效。最近都出咗部份長實(1113)、希慎(0014)、鷹君(0041)、領展(0823)、煤氣(0003),補充彈藥下場再戰。

手頭嘅貨底部份已經收復失地,開始少有賬面盈利。仲有幾隻慢慢搞(長實、信和都係5%樓下嘅事,但嘉華 同 希慎有排搞 T_T)。希望用多2年,可以全部變正數。

繼續炒股唔炒市,除咗中海油、中石油之外,其他股票嘅賬面盈利分佈如下圖:

( 睇黎都係金融板塊旺我 ^_^ )















2025年2月28日星期五

澳門 明珠都匯 淺up

明珠都匯,前身海一居爛尾,政府起返6棟大約2,000個單位置換房比受影響業主。

當年網傳有3,000+個業主受到影響,最後登記認購置換房嘅有1,912人,中間少咗果D,係放棄登記或者當年炒超過一間,因不能重複購買嘅苦主。

明珠都匯嘅海一居苦主,購買相若單位嘅購買價,係由當年樓花嘅簽約價計算,姐係每個人係唔同價,當年最開始由(3,000+) 一呎,到最後炒到(8,000+) 一呎都有。

現在澳門一眾半新嘅"豪宅"呎價大概5,000~6,000一呎,究竟呢班業主有無著數呢?由下面幾方面睇:

1. 當年買賣情況各異,有人接炒飛,如果計埋當年炒賣差價嘅情況,現在又要攞筆錢出黎,呢班人肯定輸,當年輸嘅唔關政府事,無得抵扣。當然你可以話買嘅係全新樓,自住無得輸。

2. 如果當年3,000+ ~ 5,000+ 附近買嘅人,應該賬面都叫有得賺,但輸咗1x年嘅時間同澳門樓價高峰走貨嘅機會成本。(不過都好過當年中海外天鑽、雙鑽班on鳩炒家,懂嘅都懂 !)

3. Over 5,000+ 買入嘅,咁就微妙喇,無需再講。

4. 而且每個個案都唔同,首先唔G當年比保利達呃咗幾多"首期",第二即供樓花條Loan有幾大,呢十幾年供空氣利息有幾多?每一個因素都影響苦主們嘅牌面。



--------------------網上揾到嘅資料---------------------------

付款方法
即供 : ( 按原價88折 )
臨時訂金港幣20萬圓正
14天內支付樓價10% ( 連訂金 )
30天內支付樓價餘款90%
建築期付款 : ( 按原價無折 )
臨時訂金港幣20萬圓正
14天內支付樓價10% ( 連訂金在內 )
6個月支付樓價5%
12個月支付樓價5%
18個月支付樓價5%
24個月支付樓價5%
樓價餘款70% 於發展商發出入伙通知書14天內付清
按建築期付款,合共2年內支付樓價30%,餘款70%於入伙時支付。

現正火速收票 本票抬頭:【保利達洋行有限公司】 金額:港幣貳拾萬元正(HK$200,000.00)

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如果呢批買家係唔服輸,買間搏即刻走貨當溝淡輸少D嘅,我睇就牙煙了。
首先,咁大量供應一出(當你1/4都500個單位,用人口角度比較,等於香港突然多5,000個單位,香港啟德有板你睇),口價唔方好。
第二,澳門現在同香港一樣,睇淡人多。
第三,經濟環境其實十分唔好,除非你係公務員。
第四,佢位置其實相當唔有善,澳門人明就得!
第五,好懷疑呢班人,有幾多人仲可以做按揭?
第六,還息唔還本班人加入競爭
......
結論,除咗新之外,我睇唔到有咩優勢。

最重要一點,澳門現在D樓,租金回報率得香港一半噶咋,係一半 -_-!
香港中原有得你睇,450萬左右嘅樓可以租HKD13,000。
澳門租到13,000嘅樓,自己睇賣幾錢?
( 萬3香港租一房,澳門係3房仲要有會所果隻  >_<)
如果真係有心買樓嘅朋友,其實澳門買車位投資,回報率比樓好好多。

做個記錄,up完!

2025年1月9日星期四

2025 打新有奇跡 “布魯可”

好耐未抽過新股,2025開年試下運氣,居然一手中一手。

夠食幾餐下午茶 ^_^




2024年12月27日星期五

2024年 完


目前繼續作為淡龜睇淡,心境比較平淡。

今年年頭定嘅保守方略,堅持一年操作後都叫目標達成,中間襯2波啊爺幫港股勃起陣換過下貨,走咗部分萬年艇,執過個倉套返部分資金存個定期咁就完咗一年。

埋數計都叫有賺,夠比生活費夠養家之餘,還夠間中澳腳北上去山姆開心下。


反而今年香港比較精彩,有D資產嘅價格跌到凸曬眼鏡,老實講5年前諗都無諗過,而且租金仲要升到高位,刷新三觀。

朋輩間,有前途嘅,有心情提點嘅、要講嘅都講咗,內心責任已完,餘下嘅就係鼓勵下!

身邊堆傻hi繼續都係傻hi,仲要繼續扮大G嘢嘅都唔少,不過唔緊要,我本來就鐘意食花生同打J,反正係免費娛樂。


今年始終操作比較保守,股票利差不及收息,無咩火花,無咩嘢好up。

明年,樓仍然繼續睇淡,港股預期橫行,下年考慮進軍美股跟班大佬揾食。


祝股友們明年,柳暗花明,一飛沖天!



2024年9月13日星期五

2024 預估收息成績表

一大籮公司公佈完業績,派息已經基本塵埃落定,除非好似早幾年匯豐咁on鳩除淨又唔派 >_<


嘉華(0173)一直係最重倉股,減派最傷,好彩三桶油加派息對沖返,其他不過不失影響唔大。今年有9個月有股息收,少嘅一百幾十地收,多嘅一萬幾千又係咁收,得咗~ ^_^

下年內銀改1月派中期息,正啊~,咁就得返2月、5月無息落袋,睇下有乜股票係呢 2 個月派息,買幾手,等可以個個月有錢落袋。


今年成績比上年好,同比多大約50%,但只因上年成績唔太好,基數低。選股雖然多,但板塊唔夠散,應對風險能力弱,以後慢慢出返D地產股加返其他。


分佈佔比大約:地產46%,石油35%,金融股13%,公用股6%。

預計今年股息:













2024年8月11日星期日

思維筆記 ~ 【澳門樓 馬交篇 2024】

馬膠樓市新風向,平行時空嘅猜測。


事由早幾日前,澳門金融管理局通知銀行,下年要銀行結束 [還息唔還本] 安排。

當看到呢個消息時,心裡五味雜陳。何解?要了解,首先講清楚幾個澳門樓市現存情況。



第一,無記錯早前先公佈澳門參與 [還息唔還本] 安排樓宇嘅業主數量約1萬1千個左右。

第二,澳門70萬人,無記錯2023官方數據公佈,住宅單位大約24萬左右,大約3人一戶。

第三,澳門政府房屋大約佔整體市場25%,代表私人市場流通嘅有75%,亦即18萬左右。

第四,澳門近年上車嘅年輕人裡面,大部份人都有加按父母層樓,作為首期和裝修。


推理如下:

澳門政府樓相對便宜,照估 [還息唔還本] 呢批人,基本係屬於私人市場裡面嘅業主,亦即約6%。

澳門供滿樓業主有幾多?揾唔到數據,但可以由政府公佈數據大約推算(截至2024年6月底,未償還住宅按揭貸款總額為2,246.7億元)。

👇👇👇

2024年7月16日星期二

幾手貨港股觀察室 - 自 J 專用 (2024-07)

長建(1038)吹外面二度上市跑出,平安(2318)發債仆街。

今日有點累唔up咁多,淨圖記錄!



2024年6月14日星期五

幾手貨港股觀察室 - 自 J 專用 (2024-06)

開心咗一個月,呢個月跌返落地獄,三桶油中 "883" 表現繼續亮麗,中石化(386)開始無力!

平安(2318)係到玩過山車,港鐵(0066)係到玩海盜船,好彩仲叫賺緊少少。

香港地產股慘L過萬4點果陣,長實(1113)、太古地產(1972)歷史新低跌曬眼鏡。

太古都叫呢排先開始買,預咗要艇下儲儲貨,長實真係你老闆頂你個肺,艇鳩我年幾。


有人問我點解咁重地產股?

Re: 好簡單,之前遍地黃金陣無珍惜機會,買咗內銀、電訊股揸唔穩,中途落咗車或者減咗好多貨,到想買返果陣,得返香港地產股同我講好平呀,咁就攋咗嘢囉。

不過又咁講,之前買中857、883果陣,同E+差唔多氣氛,差到連我有時都忍唔住係D股友Group到問香港係咪陸沉。

個人部署黎講,揸住“中凸股”石油板塊去守香港地產股,比之前乜都無陣博石油股心態要強好多。 

(-_-凸 你咪比我賭中,中咗提早10年退休!


2024/06/14日圖


上面都係鳩up,下面呢單新聞我先覺得大單嘢!

沙唔續簽(Petrodollar Agreement)



2024年5月16日星期四

幾手貨港股觀察室 - 自 J 專用 (2024-05)

本月全部持倉對比上月都升,奇跡的一個月,今天還有超過2000億成交,久違~


加入新成員:太古地產(1972)、港鐵(0066)

港鐵買在轉角位有點運氣,太古地產買在業績之後跌果一棍。中線仍然看俏香港地產板塊。


本月市旺到爆,組合最勁係平安保險(2318),上月中襯平安上落格局時,做咗幾次操作,成功拉低平均價,而且還在33蚊加多咗貨。Lucky~

內銀同港銀都走勢強勁,兩邊都有貨沽早咗,睇之後有無機會襯低補返,貨底享受賬面價格護城河,持貨心情輕鬆。


領展(0823)、長和(0001)得返小部分艇注,但已經接近回鄉,下星期如果艇注返到家鄉,睇市況都係會走咗先唔貪心,個市升到今日未回過,寧願先揸返錢靜候調整。


信和(0083)之前走得太狠唔夠貨,還有一手艇緊幾個%不過唔會放,調整必須增持。

再下一步睇下點將長實(1113)、鷹君(0041)、恆隆(0010)拉返個倉做正數先。


2024-05 快錄

















2024年4月14日星期日

澳門樓市 入場思考

2024 澳門辣招撤回,何處轉角,是否入市良機?樓市升跌總有原因,但眾多原因中肯定有主軸。下面推演幾個因素,思考下!


1.美帝有資產定價權,港澳利率必然跟隨其後,長時間貼近,未有40歲嘅人未體會到好正常,但呢班人正是澳門樓市主要買家。

2.資產泡沫,現在是去泡沫期,租金對比未接近HK之前,爆破未完。

3.本地購買力斷崖,打擊賭廳之後澳門少咗班中產,新工作機會就算連銀行等大企業,都開始向勞工傾斜。本地人消費力減低,僱主因利潤受壓,繼續傾向僱傭勞工,澳車澳腳北上消費,外勞走資走水,融入大灣區,進入單循環。

4.香港減辣,呢個級數嘅聰明錢,肯定唔會困在澳門,又分咗澳門一杯羹,珠海坦洲續跌,又咬走澳門一邊。澳門樓宇質素普片低下,跌市成為放大焦點,買入風險高,跟住減又唔夠人爭。

5.澳門政府成為樓市最大發展商,但佢並不需要賣樓賺錢,只需要面對政治任務,劈得勁過長實Blue Coast 濕濕碎。唔明去松山望去明珠都匯,高過御景灣,賣幾錢?

6.算,唔講了,鐘意再補充。

7.坊間智慧,千萬不要同李嘉誠對賭,香港姐?澳門邊關事,又好似係,up多咗一句,咁當無講過。


利息高,通脹高,只要你人工高,都可以頂起樓價。問題係,澳門現在基本全部掉轉。

投資,自用,成本高企 3殺,係要我講結論?

“澳門樓穩中向好長期趨勢不變”,現在係健康調節。


大家唔好灰心,必須堅定信念,繼續在港股爆破中等待美帝上多2層樓跳樓死,到時候一天都光曬。(我肯定同緊上帝飲下午茶,仲唔光咩...hahaha)。

香港97 跌咗十鳩幾年先返到身,仲要靠美帝08爆煲印銀紙減息先得,入場嘅要做足心理準備。


玩笑講完了,有無計?如果你還相信資產可以返轉頭,可以考慮下香港一堆落爛Reits,買樓有槓桿買股票無,不過股票有折讓,都可以當槓桿,計落除笨有精。

放張2778嘅圖拋轉引肉,智者見智了。真係打算供樓嘅人,真心考慮下有無其他嘢供可以代替。香港樓市經驗,樓升唔會死人,樓跌大把人跳樓。


2024年4月13日星期六

幾手貨港股觀察室 - 自 J 系列 (13/04)

上個月中開始記錄下倉位 Link 15/03


期間,平安(2318)有D唔知咩嘢爆雷,長實(1113)、嘉華(0173)減少派息,新鴻基(0016)同領展(0823)唔G跌乜?成為重災區。

石油股繼續進入牛三節奏,中石油(0857)、中海油(0883)繼續升到如入無人之境。港銀恆生(0011)、中銀香港(2388)加派息股價有支持。

拉上補下,個倉總計無咩大變化。


網上又吹美帝唔減息,不過上年已經預期咗無咩特別。

繼續內捲換貨,目標先搞掂長和(0001)、領展(0823)、信和(0083),希望有個反彈,變返正數解放返D資金出來。


最近有D想沽曬新鴻基(0016)、換入港鐵(0066),睇下有無機會先



 



2024年4月4日星期四

朗廷(1270) - 中蕉

上網睇到B哥分享,發覺做咩隻股票咁熟面口嘅。

你老闆,原黎係隻萬年艇,差D都唔記得自己有!

呢隻嘢由當年佢話賣物業開始留意,由於叫價太高,然後又係沒有然後了。

都好嘅,自己了斷唔到,咪比大股東了斷囉。


廢話小講直接上圖,是福是禍等公告。 



2024年3月15日星期五

幾手貨港股觀察室 - 自 J 專用 (2024/3)

數年前一次藥石亂投,陰差陽錯品嘗過石油股嘅甜頭,今天香港地產股出現殘價現象,希望可以複製歷史,待港股回暖後,蝦毛變大蝦,以此為基石,踏半隻腳入"初階財自撚"行列。

1 手開始積少成多、聚沙成塔,初步目標只求賺不求量,慢慢將個倉做大做穩。

現實係,贏得多嘅1~2手,輸得多嘅溝到唔停手  Y_Y







2024年2月22日星期四

多謝中特股,先食為敬

直接上圖不多說。

多謝啊爺!有緣再續