12月，港股倉繼續食屎!!
新加入中國平安(2318)、中移動(941)，平安一買即刻坐咗潛水艇。
領展(0823)上返水，長建(1038)、電能(0006) 襯突然大反彈出咗上面買嘅平手注，留返一手低位貨價值投資打飛機。
嘉華(0173)跌到生無可戀......無咩心情搞張圖喇，求其是但喇。
(。。。。。。。。。12月 11月)
2023年12月27日星期三
2023年11月28日星期二
思維筆記 ~ 【澳門樓 馬交篇 2023】
2023澳門開關，經濟不似預期，物業規則政府重新劃線，記錄下比自己以後鞭尸~
最近身邊都不少人討論樓呢個話題，本人都有重新檢視過往睇法！就最近政府劃一將樓宇按揭上限劃線7成，分析如下：
以前330萬借9成嘅、800萬借8成嘅，新例生效前有支持，唔使劈到成身血都有機會走，而最近身邊案例已經證實！買家好明顯係之前有首期，但選擇觀望嘅購買力。
800萬以上嘅唔使講，未有運行住，因為仲要一半首期。 明年新例生效，好明顯對現在800萬以下嘅樓來講，係加辣，800萬以上嘅係減辣。邏輯上現在800萬以上嘅要升。
不過，明年第二條新規係壓測 +2%，呢樣肯定對所有物業都係負面影響，等於加辣。呢個gap，對樓價嘅影響，一係買家每月加錢去馬，一係業主讓利。往往買樓嘅都係盡去，但現在澳門經濟環境，買家有心無力！所以推測方向應該業主讓利，即樓跌！
平價樓好似唐樓之類，由1成首期變3成，唔會全部由業主嘔，亦唔會由買家追曬差價，中間差咗2成，當買家或者業主各讓1/3，最後1/3睇下年個勢係邊便，逆勢果邊讓利。照咁推演，唐樓之類大概跌多一成左右就係底！
其次係購買力下移，上車盤最麻煩係首期，部分買家對應樓嘅層級會向下移，對最平嘅樓反而有支持。
現在500萬到700萬嘅，對應魚群會少得比較明顯。原因係呢班人本來首期唔夠上800萬果級，收入夠手長掂到！但下年首期多咗，壓力測試一加，呢班人受2面夾擊最明顯！
原本買得起800萬以上嘅呢班人唔會有咩影響，反而有機會撞到高質貨，往往高質嘅嘢，係見底反彈5%左右會湧出黎！
假如現在定位300萬~700萬下年要跌，現在800萬以上嘅，雖然話下年放寬按揭比率2成，但一環扣一環，換樓嘅自己層賣平咗，上面嘅好難無得唔跟落，呢樣應該比較容易理解！
上述都係本地因素其中一部分，第二部分係銀行對資產定價嘅睇法！呢樣嘢又受到港元息率影響，港元受美元影響，亦即係要睇美國！全世界資產定價嘅錨，基本睇美國國債息率。若果銀行下年加固對美國維持高息率嘅看法，樓都應該睇負面少少比較好~
另外，本地人工作機會，薪資增長，又受勞工影響頗深。若果勞工無退場機制，政府唔盡力保障本地人，我睇呢次都幾難翻身。勞工賺錢係走，唔會留係澳門。澳門本地人收入少咗，消費北移，本地小商鋪收皮，形成惡性循環！老老實實，澳門唔係好多間“馬慶康”。
澳門本地樓市，始終主力係本地居民！而且澳門樓遠未到黑暗期，首先未係真正意義上負資產，好多後生買樓嘅首期係上一代樓升嘅利潤，呢個係存量資金。因為呢種同父輩嘅捆綁關係，澳門樓仍然係在消耗階段。
政府現在係盡量拖長佢，等轉機。澳門樓幾時係機會？
1. 或者類似4釐補貼嘅政策再現。
2. 公務員可以動用公積金買樓、供樓。3萬5千公務員，有15%出黎買都5K購買力。
3. 政府樓供過於求，無人買。(已經出現)
4. 本地發展商都唔睇好後市，突然大堆丟貨，過多2年就差唔多時間係底。(已經出現)
唔好比減辣帶節奏，買家應該要嘅係“加甜”！澳門政府唔係無錢，D錢流咗去咗邊？自己諗。而賺錢果班去邊自己睇喇，你夠膽企佢地對面你咪企囉......
廢話講咗一大堆，都不及今日朋友講咗句：
“見撚到澳門堆舊樓都驚，再用幾十年去供，仲撚驚~”
2023年11月14日星期二
思維筆記 ~ 【港、澳樓編】
用來提醒自己嘅筆錄，亦是近十幾年形成我對樓市思維觀點、投資股票方向的奠基石。
【樓編】
我對樓市的分析, 從來是從投資角度來看的。 現階段的樓市，投資價值欠奉，投機價值全無。 在政府設置了一系列高交易成本障礙後，只剩下用家市場, 使用價值被無限放大。 在過去十年美國量化寬鬆幣策影響下，樓市又形成了一個新的定形，只升不跌，並深深地印記在香港人的腦海中。
資產價格之形成，主要由三大因素決定：利率、風險以及交易成本。三大因素交滙之點，就決定咗資產價格。政治環境、司法制度，屬於風險範疇，亦牽涉部分交易成本。
所以香港資產價格點解向來比大部份地區高水，係基於一國兩制。如果一國兩制有問題，資產價格要重新定價。
睇市一定要由多方面看，做生意嘅，炒賣嘅，最後先看用家
樓泡沫：
Over build、Over leverage、Over price
香港樓有無泡沫：
金融因素，息率歷史低位，需求因素，斷層供應令租金有支持，租金就係樓價支持嘅腰。
為何唔買澳門樓？
政府行為，凡政府行為必定根據數據然後採取措施，樓在牛市的時候是收緊，熊市就放鬆，好明顯澳門2018年2月放寬首置成數到8成喺信號，往後雖然升貼800萬，可惜大價樓仍然有價無市。
一般人除咗買之外，無其他方法，而我發現有其他方法用好少代價就住到。而投資呢？係股市上對沖到嘅股票有一堆。
回報率亦都係一個好重要考慮，定期俾到2.8%，香港收租有2.7%，澳門收租得1.8%，簡單講香港用600萬做到嘅嘢澳門要用900萬。
好多人都無理過，供30年樓，利息上到2.25% ，就係同本金各一半嘅位置。遲早領嘢~
2023年11月10日星期五
要錢定要貨 又到交叉點
港股長期坐艇多，贏錢時間少。
經歷咗一個差不多10個月嘅長期盈利狀態後，今日/今個月終於又再失守。
2021年頭同2022年尾個倉果下抽上去有D似，如果係咁推論，呢次唔知使唔使挨一段長期潛水的日子呢？(再之前嘅統計都類似....."雲氏通道"係咁我都無計，或者就係我呢種思維嘅宿命~)
歷史雖然唔會重複，但經常相似。
.......你老闆，要錢定要貨，有得揀最麻煩。
可唔可以比我舒舒服服收下息，我唔要輸輸服服！
哈哈哈
2023年11月6日星期一
11月 - 港股倉初見起色
"偽價投倉"，今天終於有股票浮返上水面，大部分股票最低買入果注已經變綠。
下個月再update 睇下會唔會再好D。
有無澳門觀眾分享下！
2023年10月20日星期五
10月
倉位無乜變化懶得cut圖了。
嘉華(0173)繼續跌破低位，決定唔再加了，溝唔掂了。
收到中海油股息，即刻加了少少電能(0006)溝下貨。
月尾仲有中石油(0857)股息落袋，到時候再睇睇有無機會。
轉述網群一句：萬7點唔買幾時買！！
But：
倉位已經9成多，經濟風險比預期為差，而且D股票幾乎艇曬。
要為未來2年生活費追加 "筆直" ，到此為止~ 進入佛系偽價投模式。
等下年股息回血再係股市 J 過!!
今年操作有不少失誤、錯誤，但好彩呢 2、3年部署有容錯空間，不至於太痛苦~
小弟格局無城哥咁勁：穩健不忘進取，進取不忘穩健。
唯小弟喜歡：輸錢不忘 J 下，J 完不忘投資。
希望 “J 同道合” 嘅朋友有驚無險度過呢次難關。
2023年9月29日星期五
2023年9月8日星期五
股民喜迎 北水到港 - 今日休市跌少1日
網上訊息話，外資走老走剩1x個巴仙市佔，係咪真我唔知。
不過新鴻基預告暗示減派息呢鑊有D震撼。
早前買左一手艇緊，下星期要諗下走唔走。
引申組合裡面香港地產佔比或者要調整下了。
.....麻煩-_-!
2023年8月21日星期一
2023年7月27日星期四
2023年6月10日星期六
平凡人的投資道路，必須早買樓？
最近有Blogger講細果陣老師講人有好多機會，機會到陣最緊要有鏟，然後要分係唔係陷阱。突然諗起有句說話講："貧窮可以世襲"。人大咗，覺得呢句說話真係一般人命運嘅緊箍咒。
早前有個"少年得志"嘅公務員年青人同我閒談，講咗一輪自己點努力，年紀輕輕就買咗間小蝸居，平日有時間就揸車同條女兜風(順便xx)，捨意人生。不過講講下就抱怨好辛苦，歎氣點解"辛苦咗咁耐"，好似乜都無改變，仍然生活這麼難，問如何可以更富有？
一般人，如果無家庭支援，係呢個資本社會裡面，想改變命運，首先就係要節儉。只有節儉，你先有機會儲到自己第一桶金，亦即資本。然後你需要幾個機會，係投資市場上面翻滾下，將桶金好似雪球咁滾大佢，然後就可以“開始”改變命運。（讀多D書當然都好大機會都得，不過唔係呢到探討）
但呢個過程絕非一帆風順，首先有幾個年輕人必然遇到嘅"時代陷阱"，隨時出現係所有一般人面前，我列舉幾點：
第一，打卡文化(包括：換電話，去旅行，同條女慶祝，買呢樣果樣潮玩......)，其實就係追求錦衣玉食。
2023年6月1日星期四
時隔5年，再戰 長和（0001）
對上果次買入長和，諗住跟誠哥食個龍蝦伊麵餐，點知最後輸到一褲都係。最後含淚70蚊走曬。
(黎張圖打自己飛機先)
時隔5年後，今日47蚊再衝入去，不過今次跟佢個仔。
上次每口買一手，呢次double起孖~！2手。
2023年5月26日星期五
新出發系列 - 再穿越新手村打野
上個月重新出發，在從新手村練級。經過一輪同史萊姆激烈嘅搏鬥之後，世界之聲(系統通告)告知升咗3 LV！
轉生時所有屬性無曬，不過繼承咗3個高級符文：
中石油、中海油、嘉華
同時得到中階符文：
建行、中銀香港、中華煤氣、長實、長建、
電能、恆生、鷹君、希慎、恆隆
初階符文：
朗庭、東風、廣汽、匯賢、泓富、
富豪、中海石油化學、中國光大水務、
SOHO中國、新鴻基公司、中國飛機租賃、Vtech
一次性符文：越秀地產、萬州國際、澳博、7288南方，羚邦
同時間中咗詛咒：佳源國際
現時返新手村休息下，下個月前往"蔓狗洞窟"探險。不過未出發之前，遠見條路烏雲蓋頂。
2023年4月3日星期一
新出發 重新建倉
恆指已經係2萬點來回，參考過往經驗，呢個位置值博率頗高，最恐怖上年11月已經過去，黎緊1~2年賭佢唔會再黎多次。跌嘅時候唔敢買，升嘅時候唔敢追，呢個位置正適合我呢D無膽小散分批買入。
暫時選定以下股票優先建倉：
中石油(0857)、中海油(0883)、中石化(0386)
建行(0939)、中行(3988)、交行(3328)
中銀香港(2388)、長實(1113)、長建(1038)、嘉華(0173)
候選股：
長和(0001)、電能(0006)、信和(0083)、東風(0489)、華電(1071)
資金有限加上性格使然，只向呢個方向策略投入。三桶油通脹必備，以前就係on鳩信"眼光"，只買咗2桶買漏中石化，點知早幾年升到仆街，今次買曬唔好煩。內銀打個後場防守下，香港價值火車頭，金融同地產要買D。
......知命者，催吉避兇，保存實力，待時而起， 順求利 逆求存 ~~
2023年3月29日星期三
3桶油 點睇？
上年成績表已經出咗!截至29/3數據
中石油：0.20258 + 0.22 = 0.4426 (約) ，收市HKD4.34
中石化：0.16 + 0.195 = 0.3550，收市HKD4.62
中海油：0.7 + 0.75 = 1.4500，收市HKD11.74
每一蚊港幣投入對應RMB股息/末期股息比例：
857 : 0.1019 / 0.0506
386 : 0.0768 / 0.0422
883 : 0.1235 * 0.88 / 0.0638*0.88
= 0.1086 / 0.0561
上年油價平均接近100蚊，今年暫時75蚊左右，如果下年唔提高派息比率，揸貨收息肯定大打折扣。至於股價點調整，就睇市況點。最緊要記住一樣嘢，派息係會扣股價，唔係銀行定期存款唔扣本金。
我睇啊爺油股好簡單，就係按上面簡單除數買黎揸，唔使同我講賺幾多，派息比率幾多，無用嘅。原因好簡單，就算唔賺錢(857早幾年)，一樣有息派，而且啊爺D嘢唔會賣，就算賣或者拆(好似油管網絡)，都唔會關你事，派息政策三幾年改一次，睇佢講咩再算就係。
唔好以為佢賺多幾多對應會派多幾多，唔好攞鬼佬油股同佢對標。班大佬係打工唔係分股票，利益關係你懂的。
結論係：
短期噬肥而食 883 > 857 > 386。如果睇下年，油價平咗386大概率會返生。千奇咪用今日角度同佢定終身，除非你6.x買嘅883、2.2買嘅857仲有係手另計！
仲有樣嘢，如果短炒嘅，得閒不妨去睇下futu班大佬、散戶、韭菜點打飛機，或者對你有啟示。
2023年3月8日星期三
休息完 X 復出 X 追內銀
近排個市到石油股升，可惜提早落咗車。
休息咗一個月，心態調整完畢！！揸住Cash 始終唔啱我。一直想整返個收息倉，擇日不如撞日，睇黎睇去都係揀咗內銀。
追蹤內銀939，5蚊起步，每跌0.05一注，頭3注單位為一，跟住4~6注double，7注打後3倍。以上次見底4.1左右做目標，同佢死過。如果食到個浪，留最後5口長揸。
2023年2月13日星期一
休息一會兒
今年年頭承接上年氣勢繼續升咗陣，農曆新年過後個市感覺開始牛皮，清倉牛牛同大部分股票做個定期休息下先。
可能係上年摸底走MGM影響，今年戰戰兢兢，艇咗5年嘅中石油終於返家鄉了，賬面賺少少攞個彩，加埋收咗幾年股息，把心一橫決定套返現，重新部署再出發，不過出發前，先休息下。
仲有少少內銀、中海油同嘉華，有少少賬面護城河就擺住先。
返新手村調整裝備打陣史萊姆先。
2023年1月20日星期五
農曆新年，盈喜快樂 ！！
今年好犀利，乘上年年尾反彈嘅勢，今年股市繼續一飛沖天，新年開紅門，霉咗幾年，終於一洗頹風。
農曆新年前最後一個交易日，好消息不停。
首先牛牛倉短短3個星期，賬面獲利已經超過上年。
因油股帶動，石油倉貢獻十分可觀，除咗最後一隻嘉華(0173)差少少返家鄉外，其他成員都係呢個星期同時回鄉，挨咗幾年疫市，現在熱淚盈眶中。
But ，最少呢個農曆新年係開心嘅~ ^_^
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