2023年12月27日星期三

12月 - 股票倉喜優參半

12月,港股倉繼續食屎!!

新加入中國平安(2318)、中移動(941),平安一買即刻坐咗潛水艇。

領展(0823)上返水,長建(1038)、電能(0006) 襯突然大反彈出咗上面買嘅平手注,留返一手低位貨價值投資打飛機。

嘉華(0173)跌到生無可戀......無咩心情搞張圖喇,求其是但喇。

(。。。。。。。。。12月        11月)


2023年11月28日星期二

思維筆記 ~ 【澳門樓 馬交篇 2023】

        2023澳門開關,經濟不似預期,物業規則政府重新劃線,記錄下比自己以後鞭尸~

        最近身邊都不少人討論樓呢個話題,本人都有重新檢視過往睇法!就最近政府劃一將樓宇按揭上限劃線7成,分析如下:


        以前330萬借9成嘅、800萬借8成嘅,新例生效前有支持,唔使劈到成身血都有機會走,而最近身邊案例已經證實!買家好明顯係之前有首期,但選擇觀望嘅購買力。

        800萬以上嘅唔使講,未有運行住,因為仲要一半首期。 明年新例生效,好明顯對現在800萬以下嘅樓來講,係加辣,800萬以上嘅係減辣。邏輯上現在800萬以上嘅要升。

        不過,明年第二條新規係壓測 +2%,呢樣肯定對所有物業都係負面影響,等於加辣。呢個gap,對樓價嘅影響,一係買家每月加錢去馬,一係業主讓利。往往買樓嘅都係盡去,但現在澳門經濟環境,買家有心無力!所以推測方向應該業主讓利,即樓跌!


        平價樓好似唐樓之類,由1成首期變3成,唔會全部由業主嘔,亦唔會由買家追曬差價,中間差咗2成,當買家或者業主各讓1/3,最後1/3睇下年個勢係邊便,逆勢果邊讓利。照咁推演,唐樓之類大概跌多一成左右就係底!

        其次係購買力下移,上車盤最麻煩係首期,部分買家對應樓嘅層級會向下移,對最平嘅樓反而有支持。

        現在500萬到700萬嘅,對應魚群會少得比較明顯。原因係呢班人本來首期唔夠上800萬果級,收入夠手長掂到!但下年首期多咗,壓力測試一加,呢班人受2面夾擊最明顯!

        原本買得起800萬以上嘅呢班人唔會有咩影響,反而有機會撞到高質貨,往往高質嘅嘢,係見底反彈5%左右會湧出黎!

        假如現在定位300萬~700萬下年要跌,現在800萬以上嘅,雖然話下年放寬按揭比率2成,但一環扣一環,換樓嘅自己層賣平咗,上面嘅好難無得唔跟落,呢樣應該比較容易理解!


        上述都係本地因素其中一部分,第二部分係銀行對資產定價嘅睇法!呢樣嘢又受到港元息率影響,港元受美元影響,亦即係要睇美國!全世界資產定價嘅錨,基本睇美國國債息率。若果銀行下年加固對美國維持高息率嘅看法,樓都應該睇負面少少比較好~

        另外,本地人工作機會,薪資增長,又受勞工影響頗深。若果勞工無退場機制,政府唔盡力保障本地人,我睇呢次都幾難翻身。勞工賺錢係走,唔會留係澳門。澳門本地人收入少咗,消費北移,本地小商鋪收皮,形成惡性循環!老老實實,澳門唔係好多間“馬慶康”。

        澳門本地樓市,始終主力係本地居民!而且澳門樓遠未到黑暗期,首先未係真正意義上負資產,好多後生買樓嘅首期係上一代樓升嘅利潤,呢個係存量資金。因為呢種同父輩嘅捆綁關係,澳門樓仍然係在消耗階段。

        

        政府現在係盡量拖長佢,等轉機。澳門樓幾時係機會?

        1. 或者類似4釐補貼嘅政策再現。

        2. 公務員可以動用公積金買樓、供樓。3萬5千公務員,有15%出黎買都5K購買力。

        3. 政府樓供過於求,無人買。(已經出現)

        4. 本地發展商都唔睇好後市,突然大堆丟貨,過多2年就差唔多時間係底。(已經出現)

        唔好比減辣帶節奏,買家應該要嘅係“加甜”!澳門政府唔係無錢,D錢流咗去咗邊?自己諗。而賺錢果班去邊自己睇喇,你夠膽企佢地對面你咪企囉......


        廢話講咗一大堆,都不及今日朋友講咗句

        “見撚到澳門堆舊樓都驚,再用幾十年去供,仲撚驚~”



        

2023年11月14日星期二

思維筆記 ~ 【港、澳樓編】


用來提醒自己嘅筆錄,亦是近十幾年形成我對樓市思維觀點、投資股票方向的奠基石。


【樓編】

我對樓市的分析, 從來是從投資角度來看的。 現階段的樓市,投資價值欠奉,投機價值全無。 在政府設置了一系列高交易成本障礙後,只剩下用家市場, 使用價值被無限放大。 在過去十年美國量化寬鬆幣策影響下,樓市又形成了一個新的定形,只升不跌,並深深地印記在香港人的腦海中。

資產價格之形成,主要由三大因素決定:利率、風險以及交易成本。三大因素交滙之點,就決定咗資產價格。政治環境、司法制度,屬於風險範疇,亦牽涉部分交易成本。

所以香港資產價格點解向來比大部份地區高水,係基於一國兩制。如果一國兩制有問題,資產價格要重新定價。
 
睇市一定要由多方面看,做生意嘅,炒賣嘅,最後先看用家


樓泡沫:
Over build、Over leverage、Over price

香港樓有無泡沫:
金融因素,息率歷史低位,需求因素,斷層供應令租金有支持,租金就係樓價支持嘅腰。


為何唔買澳門樓?

政府行為,凡政府行為必定根據數據然後採取措施,樓在牛市的時候是收緊,熊市就放鬆,好明顯澳門2018年2月放寬首置成數到8成喺信號,往後雖然升貼800萬,可惜大價樓仍然有價無市。
一般人除咗買之外,無其他方法,而我發現有其他方法用好少代價就住到。而投資呢?係股市上對沖到嘅股票有一堆。

回報率亦都係一個好重要考慮,定期俾到2.8%,香港收租有2.7%,澳門收租得1.8%,簡單講香港用600萬做到嘅嘢澳門要用900萬。

好多人都無理過,供30年樓,利息上到2.25% ,就係同本金各一半嘅位置。遲早領嘢~

2023年11月10日星期五

要錢定要貨 又到交叉點

港股長期坐艇多,贏錢時間少。

經歷咗一個差不多10個月嘅長期盈利狀態後,今日/今個月終於又再失守。

2021年頭同2022年尾個倉果下抽上去有D似,如果係咁推論,呢次唔知使唔使挨一段長期潛水的日子呢?(再之前嘅統計都類似....."雲氏通道"係咁我都無計,或者就係我呢種思維嘅宿命~)

歷史雖然唔會重複,但經常相似。

.......你老闆,要錢定要貨,有得揀最麻煩。

可唔可以比我舒舒服服收下息,我唔要輸輸服服! 

哈哈哈



2023年11月6日星期一

11月 - 港股倉初見起色

"偽價投倉",今天終於有股票浮返上水面,大部分股票最低買入果注已經變綠。

下個月再update 睇下會唔會再好D。


最近思考:港車/澳車北上,澳門公務員加人工,賭場數據,係時候考慮部署返賭股,可惜了解唔深,信心仍然不大。
有無澳門觀眾分享下!

2023年10月20日星期五

10月

倉位無乜變化懶得cut圖了。

嘉華(0173)繼續跌破低位,決定唔再加了,溝唔掂了。

收到中海油股息,即刻加了少少電能(0006)溝下貨。

月尾仲有中石油(0857)股息落袋,到時候再睇睇有無機會。

轉述網群一句:萬7點唔買幾時買!!


But:

倉位已經9成多,經濟風險比預期為差,而且D股票幾乎艇曬。

要為未來2年生活費追加 "筆直" ,到此為止~ 進入佛系偽價投模式。

等下年股息回血再係股市 J 過!!


今年操作有不少失誤、錯誤,但好彩呢 2、3年部署有容錯空間,不至於太痛苦~

小弟格局無城哥咁勁:穩健不忘進取,進取不忘穩健。

唯小弟喜歡:輸錢不忘 J 下,J 完不忘投資。


希望 “J 同道合” 嘅朋友有驚無險度過呢次難關。


2023年9月29日星期五

9月倉記錄

股市繼續下沉,手上cash越黎越少,出少少內銀補充下。

地產板塊比例太重,有D基本面已經改變,例如新鴻基派息政策已經打開口牌,唯有靠注碼控制搏快D返家鄉。特別希慎,幾個月輸我3成走。

目標剔除股份有:新鴻基、領展、希慎、煤氣。

目標加倉股份有:信和、長實、中銀香港、恆生。

10月石油股準備收息。前面9個月,每個月埋數落袋都賺,希望全年都係咁,老老實實真係未試過,希望可以 J 一次。

嘉華(0173)繼續跌到莫名其妙,但我對佢嘅睇法仍然不知所謂,繼續揸貨。

繼續 穩中求盈~

 


2023年9月8日星期五

股民喜迎 北水到港 - 今日休市跌少1日

網上訊息話,外資走老走剩1x個巴仙市佔,係咪真我唔知。

不過新鴻基預告暗示減派息呢鑊有D震撼。

早前買左一手艇緊,下星期要諗下走唔走。

引申組合裡面香港地產佔比或者要調整下了。

.....麻煩-_-!







2023年8月21日星期一

8月倉位

呢排主力攻內銀,儲夠目標貨位。

(一個月都無,已經艇到無野講了,唔再加/溝了,決定躺平)


地產板塊佔4成以上,暫時比例偏高,等個市升翻再做調整。

“偽價投倉”暫時係咁上下,另外主力牛牛倉都開始進入虧損狀態。


呢次後知後覺講句: 呢次唔嘢少




2023年7月27日星期四

7月繼續儲貨

階段性累積+艇貨,直接上圖不解釋。

嘉華(0173)第一大艇






2023年6月10日星期六

平凡人的投資道路,必須早買樓?

最近有Blogger講細果陣老師講人有好多機會,機會到陣最緊要有鏟,然後要分係唔係陷阱。突然諗起有句說話講:"貧窮可以世襲"。人大咗,覺得呢句說話真係一般人命運嘅緊箍咒。

早前有個"少年得志"嘅公務員年青人同我閒談,講咗一輪自己點努力,年紀輕輕就買咗間小蝸居,平日有時間就揸車同條女兜風(順便xx),捨意人生。不過講講下就抱怨好辛苦,歎氣點解"辛苦咗咁耐",好似乜都無改變,仍然生活這麼難,問如何可以更富有?

一般人,如果無家庭支援,係呢個資本社會裡面,想改變命運,首先就係要節儉。只有節儉,你先有機會儲到自己第一桶金,亦即資本。然後你需要幾個機會,係投資市場上面翻滾下,將桶金好似雪球咁滾大佢,然後就可以“開始”改變命運。(讀多D書當然都好大機會都得,不過唔係呢到探討)

但呢個過程絕非一帆風順,首先有幾個年輕人必然遇到嘅"時代陷阱",隨時出現係所有一般人面前,我列舉幾點:

第一,打卡文化(包括:換電話,去旅行,同條女慶祝,買呢樣果樣潮玩......),其實就係追求錦衣玉食。

2023年6月1日星期四

時隔5年,再戰 長和(0001)

對上果次買入長和,諗住跟誠哥食個龍蝦伊麵餐,點知最後輸到一褲都係。最後含淚70蚊走曬。

(黎張圖打自己飛機先)








時隔5年後,今日47蚊再衝入去,不過今次跟佢個仔。

上次每口買一手,呢次double起孖~!2手。

2023年5月26日星期五

新出發系列 - 再穿越新手村打野

上個月重新出發,在從新手村練級。經過一輪同史萊姆激烈嘅搏鬥之後,世界之聲(系統通告)告知升咗3 LV!


轉生時所有屬性無曬,不過繼承咗3個高級符文:

中石油、中海油、嘉華


同時得到中階符文:

建行、中銀香港、中華煤氣、長實、長建、

電能、恆生、鷹君、希慎、恆隆


初階符文:

朗庭、東風、廣汽、匯賢、泓富、

富豪、中海石油化學、中國光大水務、

SOHO中國、新鴻基公司、中國飛機租賃、Vtech


一次性符文:越秀地產、萬州國際、澳博、7288南方,羚邦


同時間中咗詛咒:佳源國際


現時返新手村休息下,下個月前往"蔓狗洞窟"探險。不過未出發之前,遠見條路烏雲蓋頂。



2023年4月3日星期一

新出發 重新建倉

恆指已經係2萬點來回,參考過往經驗,呢個位置值博率頗高,最恐怖上年11月已經過去,黎緊1~2年賭佢唔會再黎多次。跌嘅時候唔敢買,升嘅時候唔敢追,呢個位置正適合我呢D無膽小散分批買入。


暫時選定以下股票優先建倉:

中石油(0857)、中海油(0883)、中石化(0386)

建行(0939)、中行(3988)、交行(3328)

中銀香港(2388)、長實(1113)、長建(1038)、嘉華(0173)


候選股:

長和(0001)、電能(0006)、信和(0083)、東風(0489)、華電(1071)


資金有限加上性格使然,只向呢個方向策略投入。三桶油通脹必備,以前就係on鳩信"眼光",只買咗2桶買漏中石化,點知早幾年升到仆街,今次買曬唔好煩。內銀打個後場防守下,香港價值火車頭,金融同地產要買D。


自己打雞血黎多次心靈雞湯:

......知命者,催吉避兇,保存實力,待時而起, 順求利 逆求存 ~~


2023年3月29日星期三

3桶油 點睇?

上年成績表已經出咗!截至29/3數據

中石油:0.20258 + 0.22 = 0.4426 (約) ,收市HKD4.34

中石化:0.16 + 0.195 = 0.3550,收市HKD4.62

中海油:0.7 + 0.75 = 1.4500,收市HKD11.74


每一蚊港幣投入對應RMB股息/末期股息比例:

857 : 0.1019 / 0.0506

386 : 0.0768 / 0.0422

883 : 0.1235 * 0.88 / 0.0638*0.88

       = 0.1086 / 0.0561

上年油價平均接近100蚊,今年暫時75蚊左右,如果下年唔提高派息比率,揸貨收息肯定大打折扣。至於股價點調整,就睇市況點。最緊要記住一樣嘢,派息係會扣股價,唔係銀行定期存款唔扣本金。

我睇啊爺油股好簡單,就係按上面簡單除數買黎揸,唔使同我講賺幾多,派息比率幾多,無用嘅。原因好簡單,就算唔賺錢(857早幾年),一樣有息派,而且啊爺D嘢唔會賣,就算賣或者拆(好似油管網絡),都唔會關你事,派息政策三幾年改一次,睇佢講咩再算就係。

唔好以為佢賺多幾多對應會派多幾多,唔好攞鬼佬油股同佢對標。班大佬係打工唔係分股票,利益關係你懂的。


結論係:

短期噬肥而食 883 > 857 > 386。如果睇下年,油價平咗386大概率會返生。千奇咪用今日角度同佢定終身,除非你6.x買嘅883、2.2買嘅857仲有係手另計!

仲有樣嘢,如果短炒嘅,得閒不妨去睇下futu班大佬、散戶、韭菜點打飛機,或者對你有啟示。


2023年3月8日星期三

休息完 X 復出 X 追內銀

近排個市到石油股升,可惜提早落咗車。

休息咗一個月,心態調整完畢!!揸住Cash 始終唔啱我。一直想整返個收息倉,擇日不如撞日,睇黎睇去都係揀咗內銀。

追蹤內銀939,5蚊起步,每跌0.05一注,頭3注單位為一,跟住4~6注double,7注打後3倍。以上次見底4.1左右做目標,同佢死過。如果食到個浪,留最後5口長揸。


2023年2月13日星期一

休息一會兒

今年年頭承接上年氣勢繼續升咗陣,農曆新年過後個市感覺開始牛皮,清倉牛牛同大部分股票做個定期休息下先。

可能係上年摸底走MGM影響,今年戰戰兢兢,艇咗5年嘅中石油終於返家鄉了,賬面賺少少攞個彩,加埋收咗幾年股息,把心一橫決定套返現,重新部署再出發,不過出發前,先休息下。

仲有少少內銀、中海油同嘉華,有少少賬面護城河就擺住先。


返新手村調整裝備打陣史萊姆先。


2023年1月20日星期五

農曆新年,盈喜快樂 !!

今年好犀利,乘上年年尾反彈嘅勢,今年股市繼續一飛沖天,新年開紅門,霉咗幾年,終於一洗頹風。

農曆新年前最後一個交易日,好消息不停。

首先牛牛倉短短3個星期,賬面獲利已經超過上年。

因油股帶動,石油倉貢獻十分可觀,除咗最後一隻嘉華(0173)差少少返家鄉外,其他成員都係呢個星期同時回鄉,挨咗幾年疫市,現在熱淚盈眶中。




















但根據過往幾年經驗,次次個倉一返家鄉,唔夠1~2個星期就開始跌市,希望呢次唔好喇,唔該唔好次次都係咁,今次俾我呢個死揸爛揸"偽價投"開心耐少少好唔好 >_<

But ,最少呢個農曆新年係開心嘅~ ^_^