明珠都匯,前身海一居爛尾,政府起返6棟大約2,000個單位置換房比受影響業主。
當年網傳有3,000+個業主受到影響,最後登記認購置換房嘅有1,912人,中間少咗果D,係放棄登記或者當年炒超過一間,因不能重複購買嘅苦主。
明珠都匯嘅海一居苦主,購買相若單位嘅購買價,係由當年樓花嘅簽約價計算,姐係每個人係唔同價,當年最開始由(3,000+) 一呎,到最後炒到(8,000+) 一呎都有。
現在澳門一眾半新嘅"豪宅"呎價大概5,000~6,000一呎,究竟呢班業主有無著數呢?由下面幾方面睇:
1. 當年買賣情況各異,有人接炒飛,如果計埋當年炒賣差價嘅情況,現在又要攞筆錢出黎,呢班人肯定輸,當年輸嘅唔關政府事,無得抵扣。當然你可以話買嘅係全新樓,自住無得輸。
2. 如果當年3,000+ ~ 5,000+ 附近買嘅人,應該賬面都叫有得賺,但輸咗1x年嘅時間同澳門樓價高峰走貨嘅機會成本。(不過都好過當年中海外天鑽、雙鑽班on鳩炒家,懂嘅都懂 !)
3. Over 5,000+ 買入嘅,咁就微妙喇,無需再講。
4. 而且每個個案都唔同,首先唔G當年比保利達呃咗幾多"首期",第二即供樓花條Loan有幾大,呢十幾年供空氣利息有幾多?每一個因素都影響苦主們嘅牌面。
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首先,咁大量供應一出(當你1/4都500個單位,用人口角度比較,等於香港突然多5,000個單位,香港啟德有板你睇),口價唔方好。
第二,澳門現在同香港一樣,睇淡人多。
第三,經濟環境其實十分唔好,除非你係公務員。
第四,佢位置其實相當唔有善,澳門人明就得!
第五,好懷疑呢班人,有幾多人仲可以做按揭?
第六,還息唔還本班人加入競爭
......
結論,除咗新之外,我睇唔到有咩優勢。
最重要一點,澳門現在D樓,租金回報率得香港一半噶咋,係一半 -_-!
香港中原有得你睇,450萬左右嘅樓可以租HKD13,000。
澳門租到13,000嘅樓,自己睇賣幾錢?
( 萬3香港租一房,澳門係3房仲要有會所果隻 >_<)
如果真係有心買樓嘅朋友,其實澳門買車位投資,回報率比樓好好多。
做個記錄,up完!
有D 忘記左, 最後明珠都匯係比左第二間發展商? 極平, 6XX 1200 呎, 真係唔錯, 仲有一線填海景, 除左遲下有幾千個新城A 區單位落成, 應該算可以?
回覆刪除比咗都更公司!代表作“橫琴新街坊”。
刪除海景還可以,不過位置應該唔係好方便,對標海景豪園、白雲花園、御景灣就差唔多,但對比金峰新村差唔多size嘅2房會好D,起碼唔係山咔la。
睇租值計6xx其實唔係好平,不過對一眾租租有利,所以加分。
師兄,咁想問下,如果黑沙環區買新樓,哩個明珠都匯以650萬售價,作自住來用系未不值得呢?價錢方面算平、中規中矩、還是偏貴?
回覆刪除Re: Will兄~
刪除愚見,就樓宇結構講起,650個W係明珠現在2房1200呎嘅叫價。開則雖然OK,而且有2個騎樓算實用,但建屋質量暫時都係估估下。
呢個屋苑可以對標金峰新村,而金峰新村都係5K 一呎叫價,成交還可以鋤一口。如果當佢係IPO,明珠等於係市場上限開價,澳門咁嘅環境下,我覺得偏貴,並且前景唔走俏。
短期成2,000個單位入伙,首先未知究竟當中有幾多真係最終用家,如果有一半係當年簽名有意向購買,但只係搏溝淡攞貨即走而無力上會嘅,此地必然成為重災區,到時後乜時間入場都有得選擇。
現在本地地產發展商都放慢手腳,而且政府大量公共房屋即將投入市場。政府現在成為最大供應商,樓唔覺得會有運行。
假若想外地人買樓,先唔理佢地會唔會因為大陸經濟差咗嘅因素,對比香港撤咗辣之後,無論租務回報、升值潛力澳門完全唔吸引。
人口又無流入,又無雙飛,勞工又唔似香港果D外籍專業人士、機師會買樓,而且呢幾年新供應會爆量,必須慎重考慮。
澳門雖然號稱失業率少過咩3%,但一堆打工嘅係完全同賭場稅收、賭場收入幾乎無關係,賭場賺幾多個億,你都係出份糧,同當年貴賓廳年代已經不日而語。
澳門一般家庭嘅樓跌果一、兩百萬,點解已經成萬個還息唔還本嘅出現,其實你都可以睇成呢班係負資產,代表澳門人防守能力無想象中強。
樓如果無升值前景,其實同公用股一樣,睇派息回報,即收租回報。現在回報連定期都不如,甚至比車位拋離,不及車位咁剛需。如果閣下覺得自住大過天,咁你作一個假設,如果呢口價跌一半,你頂唔頂得住,If你感覺良好,隨時去馬~無話貴唔貴,啱心水就得。
多謝師兄的詳細回覆,從各方面理性分析後給出的寶貴意見,看來哩個樓盤風險真的不容忽視,加上外圍大環境咁差,樓市再下跌回調空間,美國加減息等等,幾重夾擊真係未必承受得到。
回覆刪除用明珠都匯附近樓黎講,海天居算澳門頂班,租個三房都係13,000左右,叫賣950萬+(對上一個成交,好似上年有個成咗960萬左右),用計數機計下回報簡直嚇死人,連頂班都咁嘅樣,其他都不用多講。
刪除再唔係睇下小紅書,E+班AA都搞儘腦汁R客,當中有D唐樓已經100萬附近2房了,三年前你想象到?邊個可以保證三年後連D所謂電梯樓唔會咁跌法?
政府最近A區出咗經屋報價,三房賣200萬,折讓60%,後面仲列明市場估值560萬(好似咁上下),姐係連政府都覺得3房90平方米實用嘅樓,就呢口價。明珠你1,200呎實用我睇未必有90平方米,都係政府起,話就話明珠對標私人樓,但都係政府嘢你澳門人你懂的,以前D政府紙皮門唔記得可以去google 下。
樓嘅嘢,唔一定2、30歲就要擁有,你50歲擁有都一樣得,至於咩供早D當儲錢,早買早享受,用另外一個角度睇,你50歲可以full pay 一樣得噶,最緊要唔好浪費青春,投資下自己,或者財富增值下。當然喇,投資失敗咪認命去經屋條路囉,你以為買樓好?我睇到買完樓之後渾渾噩噩就咁一世大L把人在。
小弟當年就係被FAKE 左....幸好有長老支持, 之後再自習投資, 先叫做擺脫左樓價下行導致的泥潭...否則淨係供完樓得番三五千, 你有幾多好機會都無用....
刪除不過又咁講, 無人估到加息加到咁, 其實都係事後炮, 當年樓市升到傻, 好似恒指1997 咁, 你如果識抽身, 你就係神
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老王兄講一講,睇返以前po嘅傻瓜文,原來我真係一個超級大淡友
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刪除唔識得點整Link.. 有興趣嘅朋友自己copy & paste睇下我發嘅up風有幾多.....有用!
聽完上面師兄們的過往心得,我都認同,將現有既錢去增值自己或將財富增值的重要性,現在做二十年樓奴同財富增值後日后再有條件置業,人生真係好唔同。好彩睇到哩篇文章點醒左我,比到唔少心得啟發。
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