回老王兄，馬膠濠字2期的小見解

Quoted：

“老王2025年7月1日 下午2:23

“想請教雲兄覺得濠字2期, 1900 尺, 咩價位岩數? 最近有個898 向海, 真係靚仔”

“另外時間點會否係新城A 落成之後一兩年? ”

多謝老王兄睇得起小弟，比個機會小弟就亂up吓最近對馬膠樓市看法！

首先澳門樓市升跌，要睇本地居民嘅風險偏好，當風險偏好擴張嘅時候，例如樓宇貸款上升，澳門樓自然會升；當風險偏好收縮嘅時候則自然下跌。

首先，如何判斷？

先看澳門整體存款數據如下：
根據澳門統計局數據，澳門澳門2025年第一季總存款數788,950M，比上季升3.5%左右，澳門呢幾年經濟無點增長，代表存量資金嘅選擇取向。再對比前幾年數據，明顯存入增速越來越快。

再看澳門居民物業按揭數據如下：

截至2025年4月底，未償還住宅按揭貸款總額2,143.9億元，與一年前比較減少5.3%；其中，居民部分佔96.7%，代表量縮。

然後看一般市民風險偏好選擇，例如是否考慮長期回報，定或者只看短期回報。

好明顯現在大家都係收縮狀態，前幾年D人買樓邊睇租金，只睇到下個月升幾多幾多。

我用Iphone舉例，以前每期Iphone新機出大把人出機，只要貴嘅不要對嘅。（呢D係擴張）

現在有新機出，D人會話，仲用得姐，等多2年先喇，講性價比。（呢D係收縮）

再例如旅行等等，最後都會傳遞到樓市上，當形成一個趨勢，就好難扭轉。

呢個係....................大環境。

其次，再看政府對樓市政策取向！

之前800萬以上，按揭比率由50%改到70%。

表面睇好似放鬆，但以前800萬以下嘅可以做80%，連同下價樓300萬可以做9成劃一減到得70%，澳門根本就以800萬樓下嘅樓為主，實則係收緊，對比香港真鬆綁乃天淵之別。

澳門人口得香港1/10，樓宇數目大概係1/12，對比上個月香港成交數量係1/30。

(大概係咁上下，詳細可以自己揾數據)

實際瑣死流動性，或者上面認為可以令樓跌慢D，換取喘息空間。

另外，上期經屋5,000個單位得4,000人左右購買，來緊還有5,000個即將推出。

未來5年好似還有3萬個左右潛在供應。(有日睇報道講，不過揾唔返)

極有可能相信，以人口、房屋比例、經濟環境咁嘅情況下，

仲推咁多單位出黎，上面可能要行新加坡模式。

至於售價，3房上期大概250萬，2房180萬。

已經話比大家知，澳門一般家庭大概負擔能力去到邊。

第三，樓宇價值受銀行按揭政策和房屋壽命影響。

做按揭方面，澳門唔同香港，無咁進取。

視乎屋苑質素一般55~60減樓齡，代表30年樓就會進入價值消滅週期。

呢次跌市，香港嘅【太古城】同【美孚新村】有板你睇，

澳門可以對標【海富花園】，都話到你知結果。

第四，睇物業回報對比，請看下圖：

港珠澳大橋對面一個私人屋苑

對標都係港珠澳大橋嘅澳門呢邊樓齡13年嘅【海天居】，

1400呎+單位，賣850萬+，租15,000唔使，管理費都差唔多。

老王兄嘅果件貨，價值租值都同海天居差唔多。

係2:1 or 1:2睇你用咩參照，何解咁樣比較？

因澳門買樓計HKD，借貸利率都差唔多甚至最近係香港還低D。

第五，睇物業質素。

相信老王兄相中濠字2期嘅，係B、C單位之一，

B單位個人認為最好，房間向東南，C差少少向東北。

19年樓，氹仔可以同佢比肩嘅只有【至尊花城】。

樓下車位夠又唔貴，前面有中央公園，左右有食市、商場同購物廣場。

係香港發展商加持下，綜合質素算澳門頂班。

屬澳門一步到位上好之選。

總結：

一定要樓嘅話，如果有資格夫呸，揀去HK買2件藍天收3萬租金，返黎攞一半租，一半去吃喝玩樂都幾好。

唔考慮供樓風險，如公務員鐵飯碗，屋企隨時可以大力支持等。

真係心頭好，好到非君不嫁娶果種，計到數，有能力，有實力，可以隨時去馬。

澳門我覺得影響最大嘅，反而係日後澳門班中產嘅定位，舊樓太多喇，佢地未必會揀。

而且澳門中產現在大概4~6萬左右嘅家庭收入，對應就係澳門堆3房單位，用銀行借貸角度，就大概可以借5球左右。

如果A區有大量3房供應，而且定價250萬左右，雖然環境條件不及濠字2期，應該會吸收一批潛在買家，他日支撐力會更弱。

假若日後係一個長期講求性價比嘅趨勢，現價、現在環境嘅澳門樓，加上香港嘅對比~

引用最近好紅嘅末日博士葉秀亮一句說話：..............睇跌多一半先啱數。

至於時間點，葉博士話答你唔到，不過如果回報有6厘，係可以買入。

經濟無咁發達嘅地區回報會更差，

個人見解回報率有香港8成先係機會~

哈哈，up咗一大輪，希望入面有啱用嘅嘢。