Quoted:
“想請教雲兄覺得濠字2期, 1900 尺, 咩價位岩數? 最近有個898 向海, 真係靚仔”
“另外時間點會否係新城A 落成之後一兩年? ”
首先澳門樓市升跌,要睇本地居民嘅風險偏好,當風險偏好擴張嘅時候,例如樓宇貸款上升,澳門樓自然會升;當風險偏好收縮嘅時候則自然下跌。
首先,如何判斷?
先看澳門整體存款數據如下:
根據澳門統計局數據,澳門澳門2025年第一季總存款數788,950M,比上季升3.5%左右,澳門呢幾年經濟無點增長,代表存量資金嘅選擇取向。再對比前幾年數據,明顯存入增速越來越快。
首先,如何判斷?
先看澳門整體存款數據如下:
根據澳門統計局數據,澳門澳門2025年第一季總存款數788,950M,比上季升3.5%左右,澳門呢幾年經濟無點增長,代表存量資金嘅選擇取向。再對比前幾年數據,明顯存入增速越來越快。
再看澳門居民物業按揭數據如下:
截至2025年4月底,未償還住宅按揭貸款總額2,143.9億元,與一年前比較減少5.3%;其中,居民部分佔96.7%,代表量縮。
然後看一般市民風險偏好選擇,例如是否考慮長期回報,定或者只看短期回報。
好明顯現在大家都係收縮狀態,前幾年D人買樓邊睇租金,只睇到下個月升幾多幾多。
我用Iphone舉例,以前每期Iphone新機出大把人出機,只要貴嘅不要對嘅。(呢D係擴張)
現在有新機出,D人會話,仲用得姐,等多2年先喇,講性價比。(呢D係收縮)
再例如旅行等等,最後都會傳遞到樓市上,當形成一個趨勢,就好難扭轉。
呢個係....................大環境。
其次,再看政府對樓市政策取向!
表面睇好似放鬆,但以前800萬以下嘅可以做80%,連同下價樓300萬可以做9成劃一減到得70%,澳門根本就以800萬樓下嘅樓為主,實則係收緊,對比香港真鬆綁乃天淵之別。
澳門人口得香港1/10,樓宇數目大概係1/12,對比上個月香港成交數量係1/30。
(大概係咁上下,詳細可以自己揾數據)
實際瑣死流動性,或者上面認為可以令樓跌慢D,換取喘息空間。
另外,上期經屋5,000個單位得4,000人左右購買,來緊還有5,000個即將推出。
未來5年好似還有3萬個左右潛在供應。(有日睇報道講,不過揾唔返)
極有可能相信,以人口、房屋比例、經濟環境咁嘅情況下,
仲推咁多單位出黎,上面可能要行新加坡模式。
至於售價,3房上期大概250萬,2房180萬。
已經話比大家知,澳門一般家庭大概負擔能力去到邊。
第三,樓宇價值受銀行按揭政策和房屋壽命影響。
做按揭方面,澳門唔同香港,無咁進取。
視乎屋苑質素一般55~60減樓齡,代表30年樓就會進入價值消滅週期。
呢次跌市,香港嘅【太古城】同【美孚新村】有板你睇,
澳門可以對標【海富花園】,都話到你知結果。
第四,睇物業回報對比,請看下圖:
港珠澳大橋對面一個私人屋苑 |
對標都係港珠澳大橋嘅澳門呢邊樓齡13年嘅【海天居】,
1400呎+單位,賣850萬+,租15,000唔使,管理費都差唔多。
老王兄嘅果件貨,價值租值都同海天居差唔多。
係2:1 or 1:2睇你用咩參照,何解咁樣比較?
因澳門買樓計HKD,借貸利率都差唔多甚至最近係香港還低D。
第五,睇物業質素。
相信老王兄相中濠字2期嘅,係B、C單位之一,
B單位個人認為最好,房間向東南,C差少少向東北。
19年樓,氹仔可以同佢比肩嘅只有【至尊花城】。
樓下車位夠又唔貴,前面有中央公園,左右有食市、商場同購物廣場。
係香港發展商加持下,綜合質素算澳門頂班。
屬澳門一步到位上好之選。
總結:
一定要樓嘅話,如果有資格夫呸,揀去HK買2件藍天收3萬租金,返黎攞一半租,一半去吃喝玩樂都幾好。
唔考慮供樓風險,如公務員鐵飯碗,屋企隨時可以大力支持等。
真係心頭好,好到非君不嫁娶果種,計到數,有能力,有實力,可以隨時去馬。
澳門我覺得影響最大嘅,反而係日後澳門班中產嘅定位,舊樓太多喇,佢地未必會揀。
而且澳門中產現在大概4~6萬左右嘅家庭收入,對應就係澳門堆3房單位,用銀行借貸角度,就大概可以借5球左右。
如果A區有大量3房供應,而且定價250萬左右,雖然環境條件不及濠字2期,應該會吸收一批潛在買家,他日支撐力會更弱。
假若日後係一個長期講求性價比嘅趨勢,現價、現在環境嘅澳門樓,加上香港嘅對比~
引用最近好紅嘅末日博士葉秀亮一句說話:..............睇跌多一半先啱數。
至於時間點,葉博士話答你唔到,不過如果回報有6厘,係可以買入。
經濟無咁發達嘅地區回報會更差,
個人見解回報率有香港8成先係機會~
哈哈,up咗一大輪,希望入面有啱用嘅嘢。