海富花園 叫價@3800 感想隨文

今日係朋友圈到見到一張圖，引起我注意

1625尺@3800 / 625萬 - 33年樓

幾年前我搵樓住果陣，曾經到過呢到睇過幾個盤，有一個仲係鳳凰樓。記憶中海富花園係保利達集團發展，有4座，樓高2X層有車位，頂層係複色單位，其中有2座係要接駁Lift上平台花園再上，背靠松山，落樓幾步路就係水塘，生活環境算係靜中近旺，單位以大單位為主，一直以來住客多為澳門中產，無聽過坊間話好似其他大型屋苑咁俾人當勞工宿舍，買野樓下有超級市場亦算方便。

呢個屋苑我有比較深刻記憶在08年，果陣HK報紙賣廣告話3百萬
頭有間1600尺，然後到14年澳門樓市見頂閒閒地過千萬。係14年果陣我傾過呢個屋苑一個鳳凰樓3房租盤，業主叫16000，後來傾到12000，E+ 乜價自己睇上面張圖喇【一路打字一路寧頭】。不過講真，就住黎講呢個盤算係中上，方便，實用率高，市區中心附近，有環境有學校，一家大細住落都無乜必要搬。唯一扣分係舊同無現代會所設施(哈哈，成30年野都挑剔>_<)

澳門賭股今年年頭見底（左圖係1928金沙），現在都返彈差唔多一倍，賭收近月亦都結束2x個月連續下跌趨勢開始上升，參考近年政府公佈賭收，基本上都同幾間博企股價圖形上吻合，但唔知係咪跌得太耐，最近係感覺升得好勁，而且幾個澳門大型新盤開價，都十分進取。係咁樣大環境下居然出現一個625萬劈價盤，如果唔係兇宅，呢個盤又唔算貴。

就近5年澳門賭收月高峰係380億而低位係160億左右黎睇，澳門10年+以上樓（點解用10年比較?住滿俾5年時間差唔多喇，住滿先先可以係用市民角度比較，未滿始終有發展商係到扭曲個價格），基本都係呢個相似幅度調整，最高去到近萬/尺，到低位4千幾/尺。而最近博企股票回升，市面上叫價進取返係合理的。呢個業主呢個時間用呢個價錢出，睇得出係真心想出貨，如果有考慮結婚想組織小家庭係外面搵緊盤的朋友，而又一直同屋企人同住開，不妨考慮都係繼續同屋企人同住買入呢個盤，以呢口價黎講無乜得輸，在者凡係咁樣出價，肯定有的再傾。買新盤最多買個800尺2房單位，呢個足足大一倍，計埋實用肯定唔止。

不過呢類單位都有唔好的地方，第一樓齡太舊，過357年要再賣出去，銀行按揭有借期唔長問題。第二呢類大單位，與一般上車客無緣，對本來住大單位的人講又無必要換，投資收租租客客路以家庭為主，租俾外勞交通配套又唔方便勞工，高級勞工有得揀都唔太首選揀呢到，限制租金回報......

樓，要比人消費，其價格反映其價值，在於一般市民大眾在其可預期的收入前提下，對前景願望，并在銀行要求的規則規範下對將來的一個鎖定付賬。坊間智慧成日講：自住無得輸，供得起就買，呢句說話就居住角度上講無錯，但在樓的商品性上的智慧呢？完全無反應出黎。要取得最大利益，一定要2個方面都要把握，但談何容易~