思維筆記 ~ 【澳門樓 馬交篇 2023】

        2023澳門開關，經濟不似預期，物業規則政府重新劃線，記錄下比自己以後鞭尸~

        最近身邊都不少人討論樓呢個話題，本人都有重新檢視過往睇法！就最近政府劃一將樓宇按揭上限劃線7成，分析如下：

        以前330萬借9成嘅、800萬借8成嘅，新例生效前有支持，唔使劈到成身血都有機會走，而最近身邊案例已經證實！買家好明顯係之前有首期，但選擇觀望嘅購買力。

        800萬以上嘅唔使講，未有運行住，因為仲要一半首期。 明年新例生效，好明顯對現在800萬以下嘅樓來講，係加辣，800萬以上嘅係減辣。邏輯上現在800萬以上嘅要升。

        不過，明年第二條新規係壓測 +2%，呢樣肯定對所有物業都係負面影響，等於加辣。呢個gap，對樓價嘅影響，一係買家每月加錢去馬，一係業主讓利。往往買樓嘅都係盡去，但現在澳門經濟環境，買家有心無力！所以推測方向應該業主讓利，即樓跌！

        平價樓好似唐樓之類，由1成首期變3成，唔會全部由業主嘔，亦唔會由買家追曬差價，中間差咗2成，當買家或者業主各讓1/3，最後1/3睇下年個勢係邊便，逆勢果邊讓利。照咁推演，唐樓之類大概跌多一成左右就係底！

        其次係購買力下移，上車盤最麻煩係首期，部分買家對應樓嘅層級會向下移，對最平嘅樓反而有支持。

        現在500萬到700萬嘅，對應魚群會少得比較明顯。原因係呢班人本來首期唔夠上800萬果級，收入夠手長掂到！但下年首期多咗，壓力測試一加，呢班人受2面夾擊最明顯！

        原本買得起800萬以上嘅呢班人唔會有咩影響，反而有機會撞到高質貨，往往高質嘅嘢，係見底反彈5%左右會湧出黎！

        假如現在定位300萬~700萬下年要跌，現在800萬以上嘅，雖然話下年放寬按揭比率2成，但一環扣一環，換樓嘅自己層賣平咗，上面嘅好難無得唔跟落，呢樣應該比較容易理解！

        上述都係本地因素其中一部分，第二部分係銀行對資產定價嘅睇法！呢樣嘢又受到港元息率影響，港元受美元影響，亦即係要睇美國！全世界資產定價嘅錨，基本睇美國國債息率。若果銀行下年加固對美國維持高息率嘅看法，樓都應該睇負面少少比較好~

        另外，本地人工作機會，薪資增長，又受勞工影響頗深。若果勞工無退場機制，政府唔盡力保障本地人，我睇呢次都幾難翻身。勞工賺錢係走，唔會留係澳門。澳門本地人收入少咗，消費北移，本地小商鋪收皮，形成惡性循環！老老實實，澳門唔係好多間“馬慶康”。

        澳門本地樓市，始終主力係本地居民！而且澳門樓遠未到黑暗期，首先未係真正意義上負資產，好多後生買樓嘅首期係上一代樓升嘅利潤，呢個係存量資金。因為呢種同父輩嘅捆綁關係，澳門樓仍然係在消耗階段。

        

        政府現在係盡量拖長佢，等轉機。澳門樓幾時係機會？

        1. 或者類似4釐補貼嘅政策再現。

        2. 公務員可以動用公積金買樓、供樓。3萬5千公務員，有15%出黎買都5K購買力。

        3. 政府樓供過於求，無人買。(已經出現)

        4. 本地發展商都唔睇好後市，突然大堆丟貨，過多2年就差唔多時間係底。(已經出現)

        唔好比減辣帶節奏，買家應該要嘅係“加甜”！澳門政府唔係無錢，D錢流咗去咗邊？自己諗。而賺錢果班去邊自己睇喇，你夠膽企佢地對面你咪企囉......

        廢話講咗一大堆，都不及今日朋友講咗句：

        “見撚到澳門堆舊樓都驚，再用幾十年去供，仲撚驚~”