用來提醒自己嘅筆錄,亦是近十幾年形成我對樓市思維觀點、投資股票方向的奠基石。
【樓編】
我對樓市的分析, 從來是從投資角度來看的。 現階段的樓市,投資價值欠奉,投機價值全無。 在政府設置了一系列高交易成本障礙後,只剩下用家市場, 使用價值被無限放大。 在過去十年美國量化寬鬆幣策影響下,樓市又形成了一個新的定形,只升不跌,並深深地印記在香港人的腦海中。
資產價格之形成,主要由三大因素決定:利率、風險以及交易成本。三大因素交滙之點,就決定咗資產價格。政治環境、司法制度,屬於風險範疇,亦牽涉部分交易成本。
所以香港資產價格點解向來比大部份地區高水,係基於一國兩制。如果一國兩制有問題,資產價格要重新定價。
睇市一定要由多方面看,做生意嘅,炒賣嘅,最後先看用家
樓泡沫:
Over build、Over leverage、Over price
香港樓有無泡沫:
金融因素,息率歷史低位,需求因素,斷層供應令租金有支持,租金就係樓價支持嘅腰。
為何唔買澳門樓?
政府行為,凡政府行為必定根據數據然後採取措施,樓在牛市的時候是收緊,熊市就放鬆,好明顯澳門2018年2月放寬首置成數到8成喺信號,往後雖然升貼800萬,可惜大價樓仍然有價無市。
一般人除咗買之外,無其他方法,而我發現有其他方法用好少代價就住到。而投資呢?係股市上對沖到嘅股票有一堆。
回報率亦都係一個好重要考慮,定期俾到2.8%,香港收租有2.7%,澳門收租得1.8%,簡單講香港用600萬做到嘅嘢澳門要用900萬。
好多人都無理過,供30年樓,利息上到2.25% ,就係同本金各一半嘅位置。遲早領嘢~
唔買樓嘅後果,老咗無樓,申請經屋社屋做窮人。如果俾我返到2010年,只准揀一樣,我會揀買樓定買股票?
近年投資上,樓升幅比股票多,但我仍然會選擇股票,原因一下
1. 樓有佢增長嘅極限,同收入掛鉤,池雖然大,但流動太慢。
2. 股票賺時多用%角度睇,樓則幾多$。
3. 買咗樓之後,升咗加按又要還,心理上賺咗會去使去旅行。而股票更加接近資產再增值,錢搵錢嘅魔力大。
HK樓 VS Macau樓
香港租樓貴過供樓,所以香港要買。
而且支持香港樓價有4水:北水、西水(外資)、南水(南洋華僑)、香港人剛需嘅汗水
澳門租樓平過供,加上地價政策,供應,質素,兩地便捷,收入階梯等因素,差距空間比較大而且難收窄,澳門值得租。
買自住樓都正常,但收租得2.7%,定期都有4.x%,
回覆刪除自問唔係好明,仲有人買樓收租??
澳門投資渠道少D,前幾年定期未有咁高,上面記錄有基本都係以前寫落記低。
刪除投資客或者係以前買落現在焗收租,但都有好多好平買落,但計數就係按現況咁計。
結論上講,香港樓的確好過澳門樓好多好多!無論保值、升值潛力、收租、管理等
最新七成借錢, 對換樓人士的確係不錯, 樓作為家庭的消費品係可以, 投資就唔好諗了
回覆刪除最新個政策我唔覺得換樓有咩優勢,以前8球要賣樓換嘅,現在唔見得唔使賣樓。以前唔使+2%壓測,現在要!
刪除以前3.3M可以9成,8M可以借8成,現在畫一借7成!成個食物鏈搞亂咗。中間、下面要跌,上面唔見得唔使跌。
最大問題係利息走勢,本地收入預期~
反而最近D可以借8、9成嘅樓或者有運行。
換樓客過800萬的幫助極大, 原本只能借5成, 而家七成, 真係差好遠。
刪除3.3M 哥D 就算啦, 講緊唐樓, 跟本好難賣番出去, 新法對上車客係難左, 但換樓客真係舒服
唔計鬼鼠嘢,單一抽出黎你個觀點係正確。
刪除再細分要睇係8、9百萬 or 1000萬以上嘅,但叫得換樓客,佢地手上肯定有間2房 or 3房,首期問題未必係重點。
反而第二間個稅免咗就方便咗,唔使賣咗要租住先,或者做咩反租一年。(呢幾年身邊有幾個換樓嘅經驗睇到)
當然,現在首期成數要求低咗,凸出黎嘅錢可以做其他嘢。
但慘嘅係,澳門大部分係舊樓,呢堆平嘢要幫800萬上面嘅抬轎!
有心幫可以只改800萬以上嘅可以7成,現在搞埋下面,將個魚塘收窄,要再觀察上面班友究竟想搞咩 or 咩人?
如果,呢條橋係班大佬諗出黎要救大貨友,咁接貨嘅朋友就要諗清楚風險喇。澳門唔似香港咁多條水射住,有趣~
所以今波明顯係益中產, 推D 人換樓, 犠牲左上車客, 真係唔知加辣定減辣? 師兄的觀點都值得深思, 但澳門素來唔係以賣地為收入, 我又覺得唔洗太陰謀論, 一黎可以令有能力的人換樓, 二黎收窄上車, 減少無能力的人強行買樓, 都算可以解釋到
刪除首期對換樓好重要, 當你渣住件600 兩房, 如果係2018 8成上車, 而家已經平手, 賣出去都無賺, 當你執一百萬, 升級做900-1000萬, 以前要450 -500萬, 真係淘空全家, 而家只要270-300萬, 唔計佣金哥D, 真係差好遠
刪除Re 1 :
刪除其一,我角度睇肯定係加辣。長遠肯定係會通脹,有得上車,供得起,銀行肯借嘅,唔應該分別對待。(現在係突然收緊,而且經屋可9成,細價私樓何解唔比?)。
其二,至於能力,我角度睇覺得,唔可以 full pay 都唔叫有能力。大家都用槓桿無分貴賤。有能力嘅,咩情況都可以換到樓,正正無能力嘅,需要放寬,越大銀碼越應該管控,現在國內房企已經話比大家知,出事嘅都係邊D,風險就係呢到。
Re 2 :
換樓客多數唔會係近3、5年買入嘅買家,因為呢幾年上車果班人,當年都係貼住封頂上,理應係收入條數cap咗頂。
另外,每接多借100萬大概還款5,000蚊,等同收入多1萬。如果150萬左右借貸差,其實只係15,000蚊收入,去得大銀碼果D位嘅,照新規矩,唔可以單考慮首期,收入先係重點。
不過首期少咗的確會增加購買意欲,但班大佬真係咁睇好澳門?咁應該一人攞幾個億出黎掃貨,唔係走!(你睇某個數字啊太,賣邊到嘅樓,去掃香港、新加坡嘅樓就G咩事,用咩去投票,自己可以細品)
以前某有個論壇有個叫"地利根德閣"嘅人講過句好有意思嘅說話:呢D大茶飯嘅轉折點嘅時候,要”慎防富賊”,最後傷害嘅都係班走唔到嘅本地人......(再講落去就唔係咁單純經濟問題了,哈哈)
不過實話實說,現在澳門的確得返呢班一般中產換樓客可以救市。唔知政府會唔會考慮比公務員可以用公積金去供樓呢?甘樣做應該都有返三、幾千個購買力湧入市場。
另外講多句,如果澳門現在目標係將班能力欠缺嘅人趕去經屋,費事咁難睇無人買。香港歷史可以話大家知,居屋嘅價格係可以跌到好恐怖,澳門係唔係咁犀利,完全無可能先~
刪除如果真係繼續跌,呢班人心理嘅痛苦照受,第日就算升返,亦都享受唔到樓升嘅快樂,又苦多鑊~
不過又咁講,關我撚事咩~~~
學+X哥講句:我愛我嘅祖國,我愛澳門~