思維筆記 ~ 【港、澳樓編】

用來提醒自己嘅筆錄，亦是近十幾年形成我對樓市思維觀點、投資股票方向的奠基石。


【樓編】

我對樓市的分析, 從來是從投資角度來看的。 現階段的樓市，投資價值欠奉，投機價值全無。 在政府設置了一系列高交易成本障礙後，只剩下用家市場, 使用價值被無限放大。 在過去十年美國量化寬鬆幣策影響下，樓市又形成了一個新的定形，只升不跌，並深深地印記在香港人的腦海中。

資產價格之形成，主要由三大因素決定：利率、風險以及交易成本。三大因素交滙之點，就決定咗資產價格。政治環境、司法制度，屬於風險範疇，亦牽涉部分交易成本。

所以香港資產價格點解向來比大部份地區高水，係基於一國兩制。如果一國兩制有問題，資產價格要重新定價。

 
睇市一定要由多方面看，做生意嘅，炒賣嘅，最後先看用家


樓泡沫：
Over build、Over leverage、Over price

香港樓有無泡沫：
金融因素，息率歷史低位，需求因素，斷層供應令租金有支持，租金就係樓價支持嘅腰。


為何唔買澳門樓？

政府行為，凡政府行為必定根據數據然後採取措施，樓在牛市的時候是收緊，熊市就放鬆，好明顯澳門2018年2月放寬首置成數到8成喺信號，往後雖然升貼800萬，可惜大價樓仍然有價無市。
一般人除咗買之外，無其他方法，而我發現有其他方法用好少代價就住到。而投資呢？係股市上對沖到嘅股票有一堆。

回報率亦都係一個好重要考慮，定期俾到2.8%，香港收租有2.7%，澳門收租得1.8%，簡單講香港用600萬做到嘅嘢澳門要用900萬。

好多人都無理過，供30年樓，利息上到2.25% ，就係同本金各一半嘅位置。遲早領嘢~

唔買樓嘅後果，老咗無樓，申請經屋社屋做窮人。如果俾我返到2010年，只准揀一樣，我會揀買樓定買股票？


近年投資上，樓升幅比股票多，但我仍然會選擇股票，原因一下

1. 樓有佢增長嘅極限，同收入掛鉤，池雖然大，但流動太慢。
2. 股票賺時多用%角度睇，樓則幾多$。
3. 買咗樓之後，升咗加按又要還，心理上賺咗會去使去旅行。而股票更加接近資產再增值，錢搵錢嘅魔力大。


HK樓 VS Macau樓

香港租樓貴過供樓，所以香港要買。

而且支持香港樓價有4水：北水、西水(外資)、南水(南洋華僑)、香港人剛需嘅汗水  

澳門租樓平過供，加上地價政策，供應，質素，兩地便捷，收入階梯等因素，差距空間比較大而且難收窄，澳門值得租。