澳門 買樓租樓 反思

近期友人因小朋友問題考慮置業，得幸有機會貼市一次，重新思索樓作為投資或自用嘅問題。


首先，澳門樓市玩法喺MOP800萬樓下嘅樓，可以做80%按揭( 上年按揭玩法喺MOP600萬樓下做70%，MOP600萬 - MOP800萬做60% )，MOP800萬以上則只做50%按揭，其他同香港相若。此政策下澳門樓價今年無視賭場股調整繼續升唔少，大家都心慌慌怕第日買唔到樓。


講返正題，友人睇中位於氹仔市中心嘅華寶花園2房約1,000 o尺，樓齡2X，叫價HKD780萬。為方便計數，下面全部用港幣(HKD)計價。當樓價喺7.5M， 澳門實際供樓利率約2.25%，朋友打算供25年，首期1.5M，借6M。得出結果，全期利息1.88M，月供26,691。


我以10年為切入點，頭10年月供當26.7K，息隨本減下利息開支越來越少。為方便計，呢26.7K每月還款除開10年，平均每月有10K喺利息( 25年計就6K左右 )，即本金每月本金平均16.7K。現在市價租用同類單位，每月亦是10K。若與供樓同樣考慮，每月saving有16.7K。


點解用10年黎計，第一條數比較吻合好作出比較，第二因為朋友2房只屬過度考慮，他日有第二個小朋友後，或者小朋友大D，會考慮三房，簡單講就喺當下無4球首期，要D時間儲。問題就喺呢到，如果唔考慮什麼樓市升跌，利息加減呢D變數，買賣費用，管理雜費裝修折舊等等，你會點揀？


首先，利息同租金，都喺不能回收。按上面思路著眼10年，住屋支出均是一樣。分別在於買樓者要將 1.5M 綁入間樓，期間10年亦要固定每月儲16.7K入去，而租樓者可以有 1.5M 喺手上同每月有16.7K現金流。呢個首期加上每月現金流16.7K，Run 佢10年買D低風險嘢，或者擺下定期( E+半年都有2.1厘 )你都咪話唔禾味。

拋磚引玉就到呢到，其實俾我揀，我一定揀唔買樓，原因好簡單，800萬計50% VS 80% 按揭比例，中間相差首期喺240萬計，如果要靠儲，一般做法根本喺要好耐嘅時間。買接近800萬封頂級數嘅樓博升，更不切實際，原因今日用80%按揭上樓嘅人，借到咁大條數喺需要高收入去支持，澳門有幾多家庭可以搵6皮野一個月？而且第日要人接呢件貨，同樣都喺受按揭成數，和月入多少限制。就算有日會升破800萬，有充足首期下，邊個同你買呢個Lv.嘅2房？除非按揭成數再改規則，1000萬樓下9成按揭？......當然，唔儲蓄，無投資習慣，不畏市場大風浪，平淡過活者請無視 。


大佬，租間1,000 o尺嘅樓都喺講緊10K，仲要唔喺唐樓，走去用1.5M首期鎖定再加每月26.7K供樓？除非租樓支出好似香港噤 ( 中原某東涌屋苑7.5M左右嘅，講緊租17K )，大幅跑贏供樓嘅利息支出，否則喺澳門買樓簡直喺浪費彈藥嘅噩夢( 成功的父幹者請無視 )。最後，只可以同大家講一句.............人生有幾多個10年，自己諗。反之，站在澳門角度有香港身份證者，香港樓仍然十分吸引。


夢裡，獵人放個陷阱係草原河邊捉羚羊，上邊放點餌，危險！餌自然分解了，上面生滿青苔，都喺危險！日子久了，陷阱生鏽了，仲喺危險！邊日無危險？咪就係有羚羊踩中套住咗之後囖，但之後請小心河邊嘅鱷魚......陷阱始終係陷阱，不容得掉以輕心，"羚羊"！