同嘉賓有7、8成觀點相約，高汁推薦！
【范局】減息救唔救到香港樓市？發展商仲劈緊價甩貨 二手無運行｜撤辣太遲 錯失軟著陸機會｜逼切需要關注商業物業市道 導致銀行系統性風險颷 政府可以做啲咩？唔call loan 就得？曾煥平
2024年10月26日星期六
2024年9月13日星期五
2024 預估收息成績表
一大籮公司公佈完業績，派息已經基本塵埃落定，除非好似早幾年匯豐咁on鳩除淨又唔派 >_<
嘉華(0173)一直係最重倉股，減派最傷，好彩三桶油加派息對沖返，其他不過不失影響唔大。今年有9個月有股息收，少嘅一百幾十地收，多嘅一萬幾千又係咁收，得咗~ ^_^
下年內銀改1月派中期息，正啊~，咁就得返2月、5月無息落袋，睇下有乜股票係呢 2 個月派息，買幾手，等可以個個月有錢落袋。
今年成績比上年好，同比多大約50%，但只因上年成績唔太好，基數低。選股雖然多，但板塊唔夠散，應對風險能力弱，以後慢慢出返D地產股加返其他。
分佈佔比大約：地產46%，石油35%，金融股13%，公用股6%。
預計今年股息：
2024年8月11日星期日
思維筆記 ~ 【澳門樓 馬交篇 2024】
馬膠樓市新風向，平行時空嘅猜測。
當看到呢個消息時，心裡五味雜陳。何解？要了解，首先講清楚幾個澳門樓市現存情況。
第一，無記錯早前先公佈澳門參與 [還息唔還本] 安排樓宇嘅業主數量約1萬1千個左右。
第二，澳門70萬人，無記錯2023官方數據公佈，住宅單位大約24萬左右，大約3人一戶。
第三，澳門政府房屋大約佔整體市場25%，代表私人市場流通嘅有75%，亦即18萬左右。
第四，澳門近年上車嘅年輕人裡面，大部份人都有加按父母層樓，作為首期和裝修。
推理如下：
澳門政府樓相對便宜，照估 [還息唔還本] 呢批人，基本係屬於私人市場裡面嘅業主，亦即約6%。
澳門供滿樓業主有幾多？揾唔到數據，但可以由政府公佈數據大約推算（截至2024年6月底，未償還住宅按揭貸款總額為2,246.7億元）。
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2024年7月16日星期二
2024年6月14日星期五
幾手貨港股觀察室 - 自 J 專用 （2024-06）
開心咗一個月，呢個月跌返落地獄，三桶油中 "883" 表現繼續亮麗，中石化(386)開始無力!
平安(2318)係到玩過山車，港鐵(0066)係到玩海盜船，好彩仲叫賺緊少少。
香港地產股慘L過萬4點果陣，長實(1113)、太古地產(1972)歷史新低跌曬眼鏡。
太古都叫呢排先開始買，預咗要艇下儲儲貨，長實真係你老闆頂你個肺，艇鳩我年幾。
有人問我點解咁重地產股？
Re: 好簡單，之前遍地黃金陣無珍惜機會，買咗內銀、電訊股揸唔穩，中途落咗車或者減咗好多貨，到想買返果陣，得返香港地產股同我講好平呀，咁就攋咗嘢囉。
不過又咁講，之前買中857、883果陣，同E+差唔多氣氛，差到連我有時都忍唔住係D股友Group到問香港係咪陸沉。
個人部署黎講，揸住“中凸股”石油板塊去守香港地產股，比之前乜都無陣博石油股心態要強好多。
(-_-凸 你咪比我賭中，中咗提早10年退休！
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| 2024/06/14日圖 |
2024年5月16日星期四
幾手貨港股觀察室 - 自 J 專用 （2024-05）
本月全部持倉對比上月都升，奇跡的一個月，今天還有超過2000億成交，久違~
加入新成員：太古地產(1972)、港鐵(0066)
港鐵買在轉角位有點運氣，太古地產買在業績之後跌果一棍。中線仍然看俏香港地產板塊。
本月市旺到爆，組合最勁係平安保險(2318)，上月中襯平安上落格局時，做咗幾次操作，成功拉低平均價，而且還在33蚊加多咗貨。Lucky~
內銀同港銀都走勢強勁，兩邊都有貨沽早咗，睇之後有無機會襯低補返，貨底享受賬面價格護城河，持貨心情輕鬆。
領展(0823)、長和(0001)得返小部分艇注，但已經接近回鄉，下星期如果艇注返到家鄉，睇市況都係會走咗先唔貪心，個市升到今日未回過，寧願先揸返錢靜候調整。
信和(0083)之前走得太狠唔夠貨，還有一手艇緊幾個%不過唔會放，調整必須增持。
再下一步睇下點將長實(1113)、鷹君(0041)、恆隆(0010)拉返個倉做正數先。
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| 2024-05 快錄 |
2024年4月14日星期日
澳門樓市 入場思考
2024 澳門辣招撤回，何處轉角，是否入市良機？樓市升跌總有原因，但眾多原因中肯定有主軸。下面推演幾個因素，思考下！
1.美帝有資產定價權，港澳利率必然跟隨其後，長時間貼近，未有40歲嘅人未體會到好正常，但呢班人正是澳門樓市主要買家。
2.資產泡沫，現在是去泡沫期，租金對比未接近HK之前，爆破未完。
3.本地購買力斷崖，打擊賭廳之後澳門少咗班中產，新工作機會就算連銀行等大企業，都開始向勞工傾斜。本地人消費力減低，僱主因利潤受壓，繼續傾向僱傭勞工，澳車澳腳北上消費，外勞走資走水，融入大灣區，進入單循環。
4.香港減辣，呢個級數嘅聰明錢，肯定唔會困在澳門，又分咗澳門一杯羹，珠海坦洲續跌，又咬走澳門一邊。澳門樓宇質素普片低下，跌市成為放大焦點，買入風險高，跟住減又唔夠人爭。
5.澳門政府成為樓市最大發展商，但佢並不需要賣樓賺錢，只需要面對政治任務，劈得勁過長實Blue Coast 濕濕碎。唔明去松山望去明珠都匯，高過御景灣，賣幾錢？
6.算，唔講了，鐘意再補充。
7.坊間智慧，千萬不要同李嘉誠對賭，香港姐？澳門邊關事，又好似係，up多咗一句，咁當無講過。
利息高，通脹高，只要你人工高，都可以頂起樓價。問題係，澳門現在基本全部掉轉。
投資，自用，成本高企 3殺，係要我講結論？
“澳門樓穩中向好長期趨勢不變”，現在係健康調節。
大家唔好灰心，必須堅定信念，繼續在港股爆破中等待美帝上多2層樓跳樓死，到時候一天都光曬。(我肯定同緊上帝飲下午茶，仲唔光咩...hahaha)。
香港97 跌咗十鳩幾年先返到身，仲要靠美帝08爆煲印銀紙減息先得，入場嘅要做足心理準備。
玩笑講完了，有無計？如果你還相信資產可以返轉頭，可以考慮下香港一堆落爛Reits，買樓有槓桿買股票無，不過股票有折讓，都可以當槓桿，計落除笨有精。
放張2778嘅圖拋轉引肉，智者見智了。真係打算供樓嘅人，真心考慮下有無其他嘢供可以代替。香港樓市經驗，樓升唔會死人，樓跌大把人跳樓。
2024年4月13日星期六
幾手貨港股觀察室 - 自 J 系列 (13/04)
上個月中開始記錄下倉位 Link 15/03
期間，平安(2318)有D唔知咩嘢爆雷，長實(1113)、嘉華(0173)減少派息，新鴻基(0016)同領展(0823)唔G跌乜？成為重災區。
石油股繼續進入牛三節奏，中石油(0857)、中海油(0883)繼續升到如入無人之境。港銀恆生(0011)、中銀香港(2388)加派息股價有支持。
拉上補下，個倉總計無咩大變化。
網上又吹美帝唔減息，不過上年已經預期咗無咩特別。
繼續內捲換貨，目標先搞掂長和(0001)、領展(0823)、信和(0083)，希望有個反彈，變返正數解放返D資金出來。
最近有D想沽曬新鴻基(0016)、換入港鐵(0066)，睇下有無機會先
2024年4月4日星期四
朗廷(1270) - 中蕉
上網睇到B哥分享，發覺做咩隻股票咁熟面口嘅。
你老闆，原黎係隻萬年艇，差D都唔記得自己有！
呢隻嘢由當年佢話賣物業開始留意，由於叫價太高，然後又係沒有然後了。
都好嘅，自己了斷唔到，咪比大股東了斷囉。
廢話小講直接上圖，是福是禍等公告。
2024年3月15日星期五
幾手貨港股觀察室 - 自 J 專用 (2024/3)
數年前一次藥石亂投，陰差陽錯品嘗過石油股嘅甜頭，今天香港地產股出現殘價現象，希望可以複製歷史，待港股回暖後，蝦毛變大蝦，以此為基石，踏半隻腳入"初階財自撚"行列。
1 手開始積少成多、聚沙成塔，初步目標只求賺不求量，慢慢將個倉做大做穩。
現實係，贏得多嘅1~2手，輸得多嘅溝到唔停手 Y_Y
2024年2月22日星期四
2024年1月30日星期二
3樂渡過歷次股災
比股票玩咗十多年，每次遇到股災都好L猥，如何令自己容易D釋懷慢慢渡過股災，多年總結出少許心路歷程，就係：
知足常樂、助人為樂、自得其樂！！
簡單講，知足常樂就係平時慳D洗，儲多D錢以防萬一，遇股災有奇效。
而助人為樂，通常都係個市不利或者股災期間，多幫值得幫嘅，初租族去睇盤租樓，分散下注意力~
最後係自得其樂。無它，就係坐艇中慢慢通過注碼控制，換下貨。某日有一隻半隻上水，開心 J下。
股市由高位跌咗4年，無論國際環境和啊爺嘅情況......經多個圓月後嘅思考，基於啊爺唔會V彈作出部署，定調未來 5 年打法，簡單寫幾點記錄下。
首先，揀選派息記錄良好、自己對其有信心、有了解嘅企業作為目標，每下跌8%~10%撈一口，底注堅持唔放，上面每注上水就走貨，資金回籠。萬一直插，持多過2注嘅，唯有堅定持有直到回鄉，俗稱坐艇~
目標HSI由低位上返3,000點之時，希望成個倉有20%嘅股票買入價位在最低區間，有足夠價格嘅護城河長揸。隨住大市回升，另外20%回鄉資金，會選擇短炒港股，始終係港股多年未死得，無必要完全唔玩。
中美交惡，最怕外圍搞搞下真係唔同啊爺玩，今時唔同往日，無必要再堅守一個賭場。其餘60%資金如果鬆綁，會轉戰其他場試下！或者買樓、或者買美股......
何解上3,000點？原因好簡單，因為輸最多果隻都係 -2X%，現在D貨如果HSI上到呢個位，應該基本都回曬鄉了！！無畏壯士斷臂。
上年十分有趣，炒股咁耐未試過全年12個月，股票每個月都正數收入，真正由頭賺到落尾。由於上年貨底基調良好，上星期HSI 彈一彈，今年個倉暫時：
YTD: + 0.8%
2024年1月17日星期三
2023年12月27日星期三
12月 - 股票倉喜優參半
12月，港股倉繼續食屎!!
新加入中國平安(2318)、中移動(941)，平安一買即刻坐咗潛水艇。
領展(0823)上返水，長建(1038)、電能(0006) 襯突然大反彈出咗上面買嘅平手注，留返一手低位貨價值投資打飛機。
嘉華(0173)跌到生無可戀......無咩心情搞張圖喇，求其是但喇。
(。。。。。。。。。12月 11月)
2023年11月28日星期二
思維筆記 ~ 【澳門樓 馬交篇 2023】
2023澳門開關，經濟不似預期，物業規則政府重新劃線，記錄下比自己以後鞭尸~
最近身邊都不少人討論樓呢個話題，本人都有重新檢視過往睇法！就最近政府劃一將樓宇按揭上限劃線7成，分析如下：
以前330萬借9成嘅、800萬借8成嘅，新例生效前有支持，唔使劈到成身血都有機會走，而最近身邊案例已經證實！買家好明顯係之前有首期，但選擇觀望嘅購買力。
800萬以上嘅唔使講，未有運行住，因為仲要一半首期。 明年新例生效，好明顯對現在800萬以下嘅樓來講，係加辣，800萬以上嘅係減辣。邏輯上現在800萬以上嘅要升。
不過，明年第二條新規係壓測 +2%，呢樣肯定對所有物業都係負面影響，等於加辣。呢個gap，對樓價嘅影響，一係買家每月加錢去馬，一係業主讓利。往往買樓嘅都係盡去，但現在澳門經濟環境，買家有心無力！所以推測方向應該業主讓利，即樓跌！
平價樓好似唐樓之類，由1成首期變3成，唔會全部由業主嘔，亦唔會由買家追曬差價，中間差咗2成，當買家或者業主各讓1/3，最後1/3睇下年個勢係邊便，逆勢果邊讓利。照咁推演，唐樓之類大概跌多一成左右就係底！
其次係購買力下移，上車盤最麻煩係首期，部分買家對應樓嘅層級會向下移，對最平嘅樓反而有支持。
現在500萬到700萬嘅，對應魚群會少得比較明顯。原因係呢班人本來首期唔夠上800萬果級，收入夠手長掂到！但下年首期多咗，壓力測試一加，呢班人受2面夾擊最明顯！
原本買得起800萬以上嘅呢班人唔會有咩影響，反而有機會撞到高質貨，往往高質嘅嘢，係見底反彈5%左右會湧出黎！
假如現在定位300萬~700萬下年要跌，現在800萬以上嘅，雖然話下年放寬按揭比率2成，但一環扣一環，換樓嘅自己層賣平咗，上面嘅好難無得唔跟落，呢樣應該比較容易理解！
上述都係本地因素其中一部分，第二部分係銀行對資產定價嘅睇法！呢樣嘢又受到港元息率影響，港元受美元影響，亦即係要睇美國！全世界資產定價嘅錨，基本睇美國國債息率。若果銀行下年加固對美國維持高息率嘅看法，樓都應該睇負面少少比較好~
另外，本地人工作機會，薪資增長，又受勞工影響頗深。若果勞工無退場機制，政府唔盡力保障本地人，我睇呢次都幾難翻身。勞工賺錢係走，唔會留係澳門。澳門本地人收入少咗，消費北移，本地小商鋪收皮，形成惡性循環！老老實實，澳門唔係好多間“馬慶康”。
澳門本地樓市，始終主力係本地居民！而且澳門樓遠未到黑暗期，首先未係真正意義上負資產，好多後生買樓嘅首期係上一代樓升嘅利潤，呢個係存量資金。因為呢種同父輩嘅捆綁關係，澳門樓仍然係在消耗階段。
政府現在係盡量拖長佢，等轉機。澳門樓幾時係機會？
1. 或者類似4釐補貼嘅政策再現。
2. 公務員可以動用公積金買樓、供樓。3萬5千公務員，有15%出黎買都5K購買力。
3. 政府樓供過於求，無人買。(已經出現)
4. 本地發展商都唔睇好後市，突然大堆丟貨，過多2年就差唔多時間係底。(已經出現)
唔好比減辣帶節奏，買家應該要嘅係“加甜”！澳門政府唔係無錢，D錢流咗去咗邊？自己諗。而賺錢果班去邊自己睇喇，你夠膽企佢地對面你咪企囉......
廢話講咗一大堆，都不及今日朋友講咗句：
“見撚到澳門堆舊樓都驚，再用幾十年去供，仲撚驚~”
2023年11月14日星期二
思維筆記 ~ 【港、澳樓編】
用來提醒自己嘅筆錄，亦是近十幾年形成我對樓市思維觀點、投資股票方向的奠基石。
【樓編】
我對樓市的分析, 從來是從投資角度來看的。 現階段的樓市，投資價值欠奉，投機價值全無。 在政府設置了一系列高交易成本障礙後，只剩下用家市場, 使用價值被無限放大。 在過去十年美國量化寬鬆幣策影響下，樓市又形成了一個新的定形，只升不跌，並深深地印記在香港人的腦海中。
資產價格之形成，主要由三大因素決定：利率、風險以及交易成本。三大因素交滙之點，就決定咗資產價格。政治環境、司法制度，屬於風險範疇，亦牽涉部分交易成本。
所以香港資產價格點解向來比大部份地區高水，係基於一國兩制。如果一國兩制有問題，資產價格要重新定價。
睇市一定要由多方面看，做生意嘅，炒賣嘅，最後先看用家
樓泡沫：
Over build、Over leverage、Over price
香港樓有無泡沫：
金融因素，息率歷史低位，需求因素，斷層供應令租金有支持，租金就係樓價支持嘅腰。
為何唔買澳門樓？
政府行為，凡政府行為必定根據數據然後採取措施，樓在牛市的時候是收緊，熊市就放鬆，好明顯澳門2018年2月放寬首置成數到8成喺信號，往後雖然升貼800萬，可惜大價樓仍然有價無市。
一般人除咗買之外，無其他方法，而我發現有其他方法用好少代價就住到。而投資呢？係股市上對沖到嘅股票有一堆。
回報率亦都係一個好重要考慮，定期俾到2.8%，香港收租有2.7%，澳門收租得1.8%，簡單講香港用600萬做到嘅嘢澳門要用900萬。
好多人都無理過，供30年樓，利息上到2.25% ，就係同本金各一半嘅位置。遲早領嘢~
2023年11月10日星期五
要錢定要貨 又到交叉點
港股長期坐艇多，贏錢時間少。
經歷咗一個差不多10個月嘅長期盈利狀態後，今日/今個月終於又再失守。
2021年頭同2022年尾個倉果下抽上去有D似，如果係咁推論，呢次唔知使唔使挨一段長期潛水的日子呢？(再之前嘅統計都類似....."雲氏通道"係咁我都無計，或者就係我呢種思維嘅宿命~)
歷史雖然唔會重複，但經常相似。
.......你老闆，要錢定要貨，有得揀最麻煩。
可唔可以比我舒舒服服收下息，我唔要輸輸服服！
哈哈哈
2023年11月6日星期一
11月 - 港股倉初見起色
"偽價投倉"，今天終於有股票浮返上水面，大部分股票最低買入果注已經變綠。
下個月再update 睇下會唔會再好D。
有無澳門觀眾分享下！
2023年10月20日星期五
10月
倉位無乜變化懶得cut圖了。
嘉華(0173)繼續跌破低位，決定唔再加了，溝唔掂了。
收到中海油股息，即刻加了少少電能(0006)溝下貨。
月尾仲有中石油(0857)股息落袋，到時候再睇睇有無機會。
轉述網群一句：萬7點唔買幾時買！！
But：
倉位已經9成多，經濟風險比預期為差，而且D股票幾乎艇曬。
要為未來2年生活費追加 "筆直" ，到此為止~ 進入佛系偽價投模式。
等下年股息回血再係股市 J 過!!
今年操作有不少失誤、錯誤，但好彩呢 2、3年部署有容錯空間，不至於太痛苦~
小弟格局無城哥咁勁：穩健不忘進取，進取不忘穩健。
唯小弟喜歡：輸錢不忘 J 下，J 完不忘投資。
希望 “J 同道合” 嘅朋友有驚無險度過呢次難關。
2023年9月29日星期五
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